Tập đoàn Bất động sản Evergrande – Bài học từ Trung Quốc về câu chuyện GIẢI CỨU HAY ĐỂ RƠI TỰ DO? vẫn còn đó! Sự lo ngại lan rộng tới toàn bộ hệ thống BĐS và tài chính của Trung Quốc, vốn ước tính đóng góp đến 30% vào sự tăng trưởng kinh tế của quốc gia. Chính phủ Trung Quốc đã bắt đầu hành động để khôi phục niềm tin của các nhà đầu tư bằng cách củng cố bảng cân đối kế toán của một số nhà phát triển “quá lớn để sụp đổ” và đưa ra những chính sách giải cứu. Tuy nhiên, hiệu quả của những biện pháp này vẫn còn bị hoài nghi.
Liệu bất động sản Việt Nam có lâm vào tình trạng tương tự?
Trong giai đoạn từ năm 2008 đến 2013, để đối phó với khủng hoảng tài chính, Chính phủ Việt Nam đã thực hiện hàng loạt biện pháp kiểm soát đặc biệt và mua lại một số ngân hàng yếu kém với mức giá 0 đồng. Nhờ những biện pháp này, tình hình khó khăn trong hệ thống tài chính đã được khắc phục và điểm nóng đã được khoanh vùng, từ đó giúp hệ thống tài chính ổn định hơn, đồng thời vượt qua được giai đoạn khó khăn nhất của mình.
Giờ đây, khi thị trường bất động sản rơi vào tình cảnh tương tự, Chính phủ Việt Nam có thể can thiệp tương tự, có nghĩa là kiểm soát và có thể mua lại 0 đồng một số tài sản xấu và các doanh nghiệp địa ốc đang gánh nợ để ngăn chặn cháy rừng lan rộng. Liệu chính sách này có khả khi? Hãy cùng tìm hiểu cụ thể hơn câu chuyện này trong bài viết ngày hôm nay: LIỆU CÓ “BẤT ĐỘNG SẢN 0 ĐỒNG”?
1. Ráo riết xử lý nợ
2022 có thể xem là năm khó khăn chồng chất của thị trường bất động sản. Thị trường trầm lắng, ngân hàng quay lưng, pháp lý tắc nghẽn và trái phiếu bất ngờ đảo chiều khiến khá nhiều chủ đầu tư không kịp trở tay, thậm chí ngay cả các thương hiệu có tên tuổi. Một số doanh nghiệp lớn bán tháo tài sản, cắt giảm hơn 50% nhân sự, thu hẹp nhiều mảng dịch vụ khác và giảm tiến độ thi công một số dự án. Giá cổ phiếu của nhiều tập đoàn địa ốc lao dốc không phanh.
Tình huống này khiến các doanh nghiệp phải gửi kiến nghị tới Chính phủ xin cơ chế đặc biệt để vực dậy trước khó khăn. Trong đó xin được tái cấu trúc mô hình kinh doanh, gia hạn, tái cơ cấu và ân hạn các khoản nợ trong 2 – 3 năm, phù hợp với dòng tiền của doanh nghiệp mà không bị xem là nợ xấu, cũng như xin chỉ định 1 ngân hàng thương mại cổ phần do Nhà nước nắm cổ phần chi phối cấp hạn mức tín dụng để được tiếp tục thi công các dự án dở dang. Đề xuất giải cứu kiểu này là chưa từng có tiền lệ trên thị trường bất động sản.
Thực tế, sức khỏe tài chính của phần lớn các nhà phát triển, nhà thầu xây dựng, thiết kế và môi giới bất động sản đã suy giảm đáng kể trong 2 năm qua, đặc biệt khi đại dịch Covid-19 xuất hiện. Tín dụng hoặc trái phiếu bất chợt khô hạn trên thực tế chỉ là giọt nước tràn ly để đánh gục doanh nghiệp.
Là lĩnh vực liên quan mật thiết đến nhiều lĩnh vực kinh tế, doanh nghiệp địa ốc đóng cửa hàng loạt sẽ để lại hệ luỵ lớn. Bộ Xây dựng cho biết, đóng góp trung bình của ngành bất động sản và xây dựng vào GDP những năm gần đây chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách. Trong đó, bất động sản chiếm khoảng 4,5%, đóng góp khoảng 0,5 điểm phần trăm vào sự tăng trưởng GDP. Tới tháng 9/2022, giá trị vốn hóa của ngành bất động sản ước tính đạt khoảng 1,7-1,8 triệu tỷ đồng. Khi bất động sản gặp khủng hoảng, ngân hàng không thể thu hồi nợ gốc lẫn lãi vay, đơn vị cung ứng vật liệu xây dựng và nhà thầu không thu hồi khoản phải thu. Những dự án bất động sản bị đình trệ khiến người mua khóc ròng và nhiều đô thị xám xịt dở dang do thiếu vốn như giai đoạn 2008 – 2012 sẽ tái hiện.
Chưa kể trong năm nay, thay vì tập trung nguồn lực để phát triển các dự án mới thì một số tập đoàn bất động sản tiếp tục ưu tiên tái cấu trúc một lượng lớn trái phiếu. FiinRatings cho biết, hoạt động mua lại trái phiếu trước hạn của doanh nghiệp bất động sản do sức ép đáo hạn sớm của nhà đầu tư diễn ra khá sôi động. Tổng giá trị mua lại trái phiếu riêng lẻ đạt 197.900 tỷ đồng vào năm 2022, tăng khoảng 37,3% so với năm 2021.
Trên thực tế, hoạt động này đã tạo ra những khó khăn về dòng tiền cho nhà phát hành, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản có chất lượng tín dụng tốt, đang trong quá trình dùng số vốn đó cho kế hoạch mở rộng kinh doanh. Đây là tác động kép, vì tiền vốn đã được huy động và dùng một phần nhưng hiện nay phải sớm trả lại trong bối cảnh khó khăn về mặt bằng lãi suất, tình hình sản xuất kinh doanh.
Tuy nhiên, mặt tích cực của hoạt động này chính là góp phần làm giảm quy mô số dư trái phiếu đang lưu hành, từ đó giảm nhẹ tác động của trái phiếu lên sự ổn định của hệ thống tài chính. Với trái phiếu có chất lượng thấp hoặc rủi ro cao, hoạt động mua lại sẽ giúp giảm tỷ trọng trái phiếu có rủi ro cao ở trên thị trường. Vì vậy, việc đáo hạn trái phiếu sớm trước thời hạn vô hình chung làm giảm trường hợp doanh nghiệp vi phạm nghĩa vụ nợ trong tương lai.
Theo nhận định của Cushman & Wakefield, 2023 có thể là năm thị trường bất động sản tiếp tục đóng băng. Thành phố Hồ Chí Minh hầu như sẽ không có điểm sáng đáng kể. Phân khúc căn hộ chung cư được dự báo chững lại, nguồn cung và lượng tiêu thụ giảm. Nhà liền thổ có thể sẽ đi ngang vì nhu cầu giảm sút.
Để dòng tiền đổ xô vào những phân khúc có tính đầu cơ cao như phân khúc cao cấp, hạng sang, đất nền kéo dài nhiều năm qua có thể xem là thất bại của thị trường. Theo học thuyết kinh tế, Chính phủ Việt Nam nên can thiệp sớm để sửa chữa thất bại này, tránh nguy cơ dẫn tới khủng hoảng trên diện rộng.
2. Giải cứu hay để rơi tự do? Bài học của Trung Quốc
Hiện nay, câu chuyện được thảo luận của Trung Quốc vẫn xoay quanh khả năng sụp đổ của tập đoàn bất động sản Evergrande. Doanh nghiệp địa ốc này đã chứng kiến tốc độ phát triển to lớn từ khi được thành lập vào năm 1996. Tuy nhiên, tỷ lệ nợ trên tài sản hiện đã vượt quá 80% so với tổng nợ hơn 300 tỷ USD và đang đứng trước ngưỡng sụp đổ.
Thêm dầu vào lửa, hàng chục nghìn người mua nhà đe dọa ngừng thanh toán những khoản thế chấp để phản đối chủ đầu tư trì hoãn tiến độ xây dựng, gây căng thẳng thanh khoản cho hệ thống tài chính. Lĩnh vực bất động sản ước tính đóng góp đến 30% vào sự tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc. Nếu bong bóng bất động sản vỡ, kinh tế Trung Quốc sẽ bị suy thoái nghiêm trọng và tỷ lệ thất nghiệp tăng vọt.
Tương tự như Mỹ trong việc xử lý khủng hoảng nợ dưới chuẩn năm 2008, Chính phủ Trung Quốc không thể bỏ mặc mà phải can thiệp vào thị trường bất động sản. Cho tới nay, Chính phủ Trung Quốc vẫn chưa chính thức tiếp quản Evergrande hay các doanh nghiệp bất động sản khác nhưng đã bắt đầu hành động từng bước để khôi phục niềm tin của nhà đầu tư. Gần đây, Ủy ban Phát triển và Ổn định Tài chính Trung Quốc đã yêu cầu các cơ quan quản lý ngân hàng, chứng khoán giúp củng cố bảng cân đối kế toán của một số nhà phát triển “quá lớn để sụp đổ”.
Những gói viện trợ có thể bao gồm từ cung cấp tài chính vốn chủ sở hữu, các khoản vay, cho phép thành lập quỹ tín thác đầu tư BĐS và thúc đẩy hoạt động mua lại. Nhà chức trách cũng xem xét chính sách lãi vay thế chấp thấp hơn nhằm thúc đẩy mua nhà.
Tuy nhiên, hiệu quả của những chính sách giải cứu mới vẫn bị hoài nghi. Lý do là vì giá nhà tiếp tục có xu thế đi xuống và khó lòng đảo ngược trong ngắn hạn.
3. Chuyên gia nhận định
Theo ý kiến của Diễn giả Rich Nguyen cùng các chuyên gia phân tích thị trường tại Rich Invest nhận định:
Khủng hoảng trên thị trường BĐS đang dấy lên mối lo ngại về sức khỏe của ngân hàng và suy thoái kinh tế. Việc Chính phủ can thiệp, thậm chí là có thể mua lại 0 đồng những tài sản có vấn đề có thể giúp phục hồi sự ổn định thị trường và ngăn ngừa nguy cơ đổ vỡ dây chuyền.
Việc Ngân hàng Nhà nước tiếp quản những ngân hàng yếu kém trong quá khứ không chỉ đơn thuần là hành động mua lại mà để hỗ trợ nền kinh tế và toàn bộ hệ thống ngân hàng. Theo đó, những ngân hàng này đã bị âm vốn, có nguy cơ phá sản và ảnh hưởng tới toàn bộ hệ thống ngân hàng. Đứng trước rủi ro đổ vỡ dây chuyền, NHNN buộc phải có các biện pháp đặc biệt (mua lại với giá 0 đồng, kiểm soát đặc biệt) nhằm ngăn chặn nguy cơ đổ vỡ. Việc này khác xa với hành động quốc hữu hóa thông thường khi hướng đến mục đích ổn định tình hình và giúp nền kinh tế tránh 1 đợt khủng hoảng lớn.
Hành động này cũng vẫn diễn ra ở những quốc gia phát triển như Mỹ từng cứu AIG hay GM để tránh sự đổ vỡ của 1 số ngành công nghiệp quan trọng. “Biện pháp tiếp quản một số doanh nghiệp không mới nhưng thực tế biện pháp này có hiệu quả nhất định. Vấn đề nằm ở cơ chế hoạt động của doanh nghiệp sau khi được tiếp quản. Các doanh nghiệp này có thể tái cơ cấu và hoạt động hiệu quả trở lại không. Điều này còn phụ thuộc rất nhiều vào cách điều hành của bên nhận tiếp quản”.
XEM FULL BÌNH LUẬN ĐIỂM TIN TẠI ĐÂY:
Dù vậy, chính sách “mua lại bất động sản 0 đồng” vẫn chưa có tiền lệ và Nhà nước có thể phải tốn hàng tỷ USD ngân sách để xử lý các khối tài sản xấu. Do đó, Nhà nước không nên sử dụng ngân sách để giải cứu thị trường bất động sản. “Bởi vì đây là câu chuyện của thị trường và Nhà nước chỉ tạo cơ chế, còn các nhà đầu tư chia sẻ, doanh nghiệp bất động sản cũng phải chịu rủi ro”.
Hiện nay thị trường và doanh nghiệp BĐS không đề nghị “giải cứu” mà chỉ mong Nhà nước hỗ trợ thông qua các cơ chế chính sách, pháp luật và tạo điều kiện để thị trường điều chỉnh, tự điều tiết. Trên thực tế, Chính phủ tham gia giải cứu có thể sẽ tạo tâm lý dựa dẫm cho 1 bộ phận giới đầu tư, khuyến khích họ tiếp tục tham gia vào các lĩnh vực, dự án rủi ro, cũng như không đáp ứng quy luật cung – cầu mang tính thị trường.
Mặc dù rủi ro này là không lớn nhưng lo ngại này là có cơ sở vì không thể loại trừ khả năng các doanh nghiệp có thể ỷ lại vào việc này để mạo hiểm nhiều hơn trong hoạt động kinh doanh, đầu tư. Bởi vì khi nhìn lại cách NHNN xử lý nợ xấu ở giai đoạn trước, nhiều ngân hàng bị âm vốn, chất lượng tài sản không cao, nợ xấu tăng mạnh và các ngân hàng hầu như không thể bơm vốn ra nền kinh tế. NHNN đã tiếp quản những ngân hàng yếu kém, thành lập Công ty Quản lý Tài sản để giải quyết nợ xấu và tăng cường tính thanh khoản cho thị trường.
Những biện pháp này đã phát huy công dụng và giúp hệ thống ngân hàng trụ vững qua thời kỳ khó khăn. Đặc biệt là ngay sau đó, NHNN buộc các ngân hàng phải nâng tiêu chuẩn kiểm soát rủi ro bằng quy định chặt chẽ hơn và phải tuân thủ tiêu chuẩn Basel II, sắp tới sẽ là Basel III.
Điều này giúp hệ thống ngân hàng trở nên vững mạnh bất chấp sự ảnh hưởng của dịch bệnh. Vì vậy, việc tiếp quản hay không với các doanh nghiệp bất động sản không quan trọng bằng những biện pháp kiểm soát rủi ro sau đó của Chính phủ để ngành này được phát triển lành mạnh.
Vấn đề hiện nay đặt ra với ngân hàng là tỉ lệ cho vay ngắn hạn – trung – dài hạn sẽ dần theo thông lệ quốc tế. Tới tháng 10/2023, tỷ lệ này sẽ được đưa về 30% thích hợp với thực tiễn, nếu không sẽ ảnh hưởng đến sự an toàn của hệ thống ngân hàng.
Nhìn chung, song hành với những biện pháp kiểm soát một số doanh nghiệp địa ốc yếu kém, Nhà nước có nhiều việc phải làm để cải tổ lại lĩnh vực bất động sản và củng cố niềm tin của giới đầu tư. Chính phủ cũng cần phải đưa ra thông điệp có tính mạnh mẽ về chiến lược phát triển tương lai, hướng đến tạo lập sân chơi minh bạch, lành mạnh và có tính dự báo cao.
Điển hình như có thể tạo cơ chế để phát triển những dự án bất động sản với chi phí thấp, thích hợp với nhu cầu của người dân. Lý do là từ năm 2021 tới nay, không có dự án nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền và nhiều đô thị cũng bị mất cân đối như thế. Mặt khác, các dự án nhà ở cao cấp liên tục gia tăng. Nếu năm 2020, tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm khoảng 70% thị phần thì đến năm 2021 và 2022, tỷ lệ này tăng lên khoảng 80%, còn lại là dự án nhà ở trung cấp.
Ngoài ra, hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản và ban hành các chính sách kiểm soát rủi ro doanh nghiệp bất động sản. Những giải pháp này cần phải giải quyết được vấn đề nền tảng như giúp đại đa số người dân tiếp cận được BĐS để ở, hạn chế việc doanh nghiệp sử dụng vốn vay sai mục đích. Cuối cùng chính là tạo cơ chế giúp phát triển dự án nhanh chóng.
Trước mắt, những dự án đang dở dang phải được giải ngân để tiếp tục quá trình xây dựng, tạo ra nguồn cung mới cho thị trường và không làm khó người mua. Đối với dự án đã hoàn thành thủ tục pháp lý, đủ điều kiện đi vay và hoàn thành thì nên được cân nhắc tiếp tục tạo cơ hội để được vay vốn đầu tư.
Cuối cùng, với bất động sản Việt Nam, trong bối cảnh khó khăn và cận kề khủng hoảng này, cần có động lực lớn cải tổ thị trường từ cấp vĩ mô (cấp chính sách) đến cấp vi mô (cấp doanh nghiệp) để thị trường khôi phục, bật dậy. Các nhà đầu tư cá nhân cũng phải rút ra những bài học cho mình trong quá trình tham gia thị trường bất động sản này:
KHI THẤT BẠI, NỢ NẦN NGẬP ĐẦU THÌ NGƯỜI TA CHỈ CÓ MỘT ĐIỀU ƯỚC LÀ QUAY LẠI LÚC XUẤT PHÁT
Việc không có kiến thức và không đủ học tập trước khi tham gia vào thị trường tài chính có thể dẫn đến những sai lầm đáng tiếc. Nhiều người đã liều mình đầu tư số tiền mồ hôi mà họ tích góp được để đi đầu trên thị trường, nhưng kết quả lại là thất bại. Có người mất đi cả tỷ đồng, có người chỉ trong vài lần giao dịch đã trắng tay. Những người này sau đó chỉ mong muốn quay lại thời điểm xuất phát ban đầu để tránh sai lầm của mình. Điều quan trọng là họ đã học được bài học quý giá về sự quan trọng của việc có đủ kiến thức và kinh nghiệm trước khi tham gia vào thị trường.
Và hãy luôn nhớ rằng:
KHI SỬ DỤNG ĐÒN BẨY SAI CÁCH, SẼ CÓ LÚC BẠN PHẢI SỐNG DỰA VÀO LÒNG TỐT CỦA NGƯỜI LẠ
Không am hiểu tài chính là một sai lầm đánh đúng vào huyệt tử, vay mượn nhiều hay phân bổ danh mục sai cách sẽ khiến bạn dính đòn âm từ bên trong. Khi đó, do hoàn cảnh khó khăn bạn sẽ cần bán tống bán tháo đi các tài sản của mình để cân bằng lại cục diện. Đây sẽ là thời điểm tốt nhất để bạn bị ép giá và đó là thứ lòng tốt của người lạ.
—————-
Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:
- Website: RICH NGUYEN
- Youtube: RICH NGUYEN
- Fanpage: Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen