Bất động sản là thị trường dễ dàng biến động dù chỉ có một sự thay đổi nhỏ. Do đó, các nhà đầu tư cần phải nắm rõ những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản để biết lúc nào nên xuống tiền và lúc nào thì nên đợi chờ. Trong bài viết bên dưới, Rich Nguyen Academy sẽ bật mí cho các bạn 4 yếu tố chính ảnh hưởng tới thị trường bđs.

1. Yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Yếu tố trực tiếp chính là những yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với thị trường, chủ yếu bắt nguồn từ sản phẩm bất động sản đó và quyết định tới giá đất, căn hộ chung cư, nhà ở.

1.1. Yếu tố tự nhiên

Yếu tố tự nhiên là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng tới giá của bất động sản. Theo đó, nhóm yếu tố này thường bao gồm nhiều yếu tố nhỏ như kích thước, vị trí, địa hình tọa lạc, diện tích, môi trường, thiết kế, kiến trúc,…

1.1.1. Vị trí của bất động sản

Vị trí của bất động sản sẽ quyết định phần lớn giá trị của sản phẩm đó. Có 2 loại vị trí cho mỗi loại bất động sản là vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Cả hai vị trí này đều đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định giá của một bất động sản.

Các bạn có thể hiểu, vị trí tương đối chính là những sản phẩm bất động sản nằm ở trung tâm đô thị hoặc trung tâm 1 vùng nào đó. Đương nhiên vị trí này thường có giá cao hơn nhiều so với những bất động sản vùng ven của trung tâm. Vị trí tuyệt đối chính là vị trí chính xác của một bất động sản, chẳng hạn như ở ngã 3 hoặc ngã 4, trên những trục đường huyết mạch và có giá cao hơn những bất động sản khác ở cùng khu vực.

1.1.2. Diện tích và kích thước của bất động sản

Kích thước và diện tích mảnh đất tối ưu khi nó thỏa mãn nhu cầu cụ thể của phần lớn dân cư trong vùng. Chẳng hạn, với nhu cầu để ở tại Hà Nội, loại kích thước và diện tích tối ưu khi chiều sâu thửa đất là từ 10 – 15m, mặt tiền thửa đất từ 4 – 5m.

1.1.3. Địa hình xây dựng của BĐS

So với bất động sản trong khu vực, sản phẩm các bạn chọn mua có địa hình cao hay thấp cũng ảnh hưởng đến giá. Thông thường, một mảnh đất hoặc ngôi nhà ở địa hình thấp, vùng trũng sẽ dễ bị ngập lụt vào triều cường hoặc mùa mưa.

1.1.4. Thiết kế của bất động sản

Một bất động sản có thiết kế và kiến trúc hợp thời, chắc chắn người mua sẽ thích hơn, dẫn tới giá sản phẩm đó cao hơn. Mặc dù cả hai bất động sản này đều bỏ ra số tiền xây dựng bằng nhau.

1.1.5. Những tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên

Những bất động sản nằm ở những vùng thấp thường gặp các sự cố thiên tai như lụt, bão, khí hậu khắc nghiệt, động đất,… Chính những điều này khiến giá trị của bất động sản bị sụt giảm và ngược lại.

1.1.6. Tình trạng môi trường

Môi trường bị ô nhiễm nặng hoặc trong lành, ồn ào hay yên tĩnh đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản. Bên cạnh đó, còn có những yếu tố tự nhiên khác như giá trị sử dụng đất như đất chỉ sử dụng để trồng cây hoặc chỉ sử dụng để xây nhà.

1.2. Yếu tố kinh tế

• Khả năng sinh lời của bất động sản: Giá sản phẩm sẽ chịu ảnh hưởng lớn bởi mức thu nhập hàng năm. Do đó, nếu khả năng sinh lời càng cao, giá trị bất động sản càng tăng và ngược lại.
• Hệ thống tiện ích nội ngoại khu như hệ thống nước sinh hoạt, nước thải, điều hòa nhiệt độ, điện, thông tin liên lạc xung quanh khu bất động sản,… Nhìn chung, những hệ thống tiện ích càng nhiều, giá bất động sản càng tăng.

1.3. Yếu tố liên quan tới thị trường ảnh hưởng tới bất động sản

• Tính hữu dụng của loại hình bất động sản.
• Nhu cầu lựa chọn các loại bất động sản trên thị trường.

2. Pháp lý là yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Một mảnh đất, ngôi nhà hoặc căn hộ chung cư cần phải có đầy đủ giấy tờ để chứng minh tài sản đó là hợp pháp và có giá trị. Một số yếu tố pháp lý của bất động sản các bạn cần lưu ý để quyết định giá trị của một sản phẩm là:

Tình trạng pháp lý của bất động sản: Những giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng,…

Những quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, công trình xây dựng khác gắn với sản phẩm: Tình trạng thế chấp, cho thuê bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế quyền sở hữu chung,…

3. Yếu tố ngoại lai ảnh hưởng đến thị trường BĐS

Yếu tố ngoại lai thường là những yếu tố mang tầm vĩ mô và ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường bất động sản toàn khu vực, cũng như trong cả nước.

3.1. Yếu tố chính trị pháp lý

Chính quyền từng khu vực và Nhà nước cũng tác động đến thị trường bất động sản. Bởi vì việc ban hành 1 kiến nghị, chỉ định hoặc quyết định đề xuất xây dựng công trình công cộng nào đó cũng là sự đầu tư thị trường bất động sản nói riêng và cho khu vực nói chung. Cụ thể như sau:

Những chính sách chính trị pháp lý tác động trực tiếp đến thị trường BĐS: 

• Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản ở Việt Nam.
• Chính sách cho phép người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà ở thành phố.
• Chính sách tài chính áp dụng với những người được Nhà nước cho thuê đất, giao đất,…
• Chính sách tín dụng với hoạt động đầu tư bất động sản.
• Chính sách thuế của Nhà nước với bất động sản.

Những chính sách tác động gián tiếp là sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương. Điều này có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm giá sản phẩm gia tăng.

3.2. Yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

Đây là những yếu tố kinh tế liên quan như:

• Tình hình cung – cầu của thị trường bất động sản trong khu vực
• Đặc điểm của người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực
• Những điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực
• Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, đường, thông tin liên lạc,…)
• Mức độ tăng trưởng GDP mỗi năm của vùng
• Thu nhập bình quân mỗi năm của người dân trong vùng so với những vùng khác.
• Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống trong vùng
• Số lượng các lô và mảnh đất trống trong vùng
• Mức giá bình quân những loại đất trong vùng
• Tỷ lệ thuế cùng mức thuế suất
• Mức độ lạm phát chung
• Tình hình thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường tín dụng ở trong vùng

3.3. Yếu tố xã hội

Những yếu tố xã hội cũng tác động lớn tới giá trị bất động sản. Một khu vực có mật độ dân số đột ngột tăng cao bởi tốc độ tăng của dân số cơ học, giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên vì cân bằng cung – cầu bị phá vỡ. Trái lại, những yếu tố khác trong vùng như vấn đề an ninh, tập quán, trình độ dân trí, chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản,…

4. Những yếu tố khác ảnh hưởng tới thị trường bất động sản

Những yếu tố khác xoay quanh và ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là:

• Căn hộ trung cấp 1 – 2 phòng ngủ sẽ lên ngôi.
• Tăng trưởng GDP sẽ kích cầu thị trường bđs.
• Tình trạng lệch pha cung – cầu trong thị trường bất động sản.
• Gia tăng chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất công nghiệp.
• Kỹ thuật số thúc đẩy việc kinh doanh bđs qua mạng.
• Hoạt động M&A sẽ phát triển mạnh mẽ trong lĩnh vực bất động sản.
• Dòng vốn đầu tư từ nước ngoài sẽ kích cầu thị trường bất động sản trong nước.
• Gia tăng cải tạo và chỉnh trang lại chung cư cũ.

Tóm lại, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nên người mua phải xem xét kỹ lưỡng để quyết định giá mua hợp lý. Tuyệt đối không được chạy theo thị trường và những nhà môi giới bất động sản mà bỏ tiền đầu tư sai giá trị. Hãy tham gia sự kiện: “Tổng quan thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2022 – Nhận định thị trường BĐS những tháng cuối năm” vào ngày 18/08/2022 để có cái nhìn toàn cảnh về thị trường bất động sản năm 2022. 

👉 Để nhận được vé mời tham dự sự kiện, hãy đăng ký ngay tại: https://forms.gle/2zwnPAeai6VB6bwA8 hoặc liên hệ với Rich Nguyen Academy theo 1900 9999 79 để được hỗ trợ chi tiết.