Thuê đất của Nhà nước mang lại nhiều cơ hội, nhưng cũng đi kèm với những quy định pháp lý quan trọng mà người thuê cần hiểu rõ. Để đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro, hãy cùng tìm hiểu 5 điều quan trọng cần biết trước khi ký hợp đồng thuê đất.
Quy định điều kiện để Nhà nước cho thuê đất
Điều kiện để được Nhà nước cho thuê đất hiện được quy định rõ trong Điều 116 của Luật Đất đai 2024. Các điều kiện cụ thể gồm:
– Căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất là văn bản phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất là văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
– Căn cứ giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, như sau:
+ Đối với dự án thuộc danh mục quy định tại điểm b khoản 3 Điều 67 Luật Đất đai 2024 thì căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở hoặc văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
+ Đối với dự án quy định tại khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai 2024 thì căn cứ vào quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở hoặc văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
– Trường hợp quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án có phân kỳ tiến độ hoặc việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo tiến độ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định việc giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư, tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
– Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
– Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất
Các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất hiện có quy định rõ trong Điều 120 của Luật Đất đai 2024, cụ thể như sau:
– Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hằng năm đối với các trường hợp không thuộc trường hợp quy định tại Điều 118 và Điều 119 của Luật Đất đai 2024
– Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
+ Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng;
+ Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.
– Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm với các trường hợp có nhu cầu trả tiền thuê đất hằng năm và các đơn vị công lập lựa chọn hình thức thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 30 của Luật này.
Cách tính tiền thuê đất trả tiền thuê hàng năm
Cách tính tiền thuê đất trả tiền thuê hàng năm sẽ được tính theo tùy từng trường hợp cụ thể:
– Trường hợp đất không thông qua đấu giá
Với trường hợp này, cách tính tiền thuê đất không thông qua đấu giá sẽ được áp dụng theo quy định của khoản 1 Điều 26 Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Công thức tính như sau:
Đơn giá thuê đất hằng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất nhân (x) Giá đất tính tiền thuê đất.
Trong đó, tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm là từ 0,25% – 3%. Giá đất để tính tiền thuê đất là giá đất trong Bảng giá đất (theo quy định tại điểm b, điểm h khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024). Đồng thời, giá đất được xác định theo đơn vị đồng/mét vuông (đồng/m²).
– Trường hợp đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
Các trường hợp đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, cách tính tiền thuê đất được áp dụng theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Cụ thể là:
+ Trường hợp tính tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân thì đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được tính như sau:
+ Trường hợp tính tiền thuê đất đối với các trường hợp quy định tại điểm b, điểm đ khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai thì đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là giá đất cụ thể được xác định theo quy định tại Nghị định về giá đất.
+ Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá tương ứng với hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
– Trường hợp đất thuê để xây dựng công trình ngầm
Cách tính tiền thuê đất đối với trường hợp đất xây dựng công trình ngầm được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 26 và khoản 1 Điều 27 Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Theo đó:
+ Đơn giá thuê đất đối với đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm được tính theo quy định về cách tính tiền thuê đất không thông qua đấu giá.
+ Đơn giá thuê đất đối với đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng công trình ngầm (không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất) với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, đơn giá thuê đất được tính theo mức không quá 30% của đơn giá thuê đất trên bề mặt với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm có cùng mục đích sử dụng đất. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, đơn giá thuê đất được tính theo mức không quá 30% của đơn giá thuê đất trên bề mặt với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có cùng mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng đất.
– Trường hợp đất thuê có mặt nước
Cách tính tiền đất thuê có mặt nước hiện được áp dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 26 và khoản 1 Điều 28 Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Cụ thể là:
+ Đối với phần diện tích đất không có mặt nước, đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được tính theo quy định về cách tính tiền thuê đất không thông qua đấu giá.
+ Đối với phần diện tích đất có mặt nước, đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được tính theo mức không thấp hơn 20% của đơn giá thuê đất hằng năm hoặc đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê của loại đất có vị trí liền kề với giả định có cùng mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất với phần diện tích đất có mặt nước.
Cách tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê
Cách tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê ở các trường hợp khác nhau sẽ được tính khác nhau:
– Trường hợp đất thuê không có mặt nước
Với trường hợp này, cách tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sẽ được áp dụng theo khoản 2 Điều 28 Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Cụ thể, đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được tính theo quy định về cách tính tiền thuê đất không thông qua đấu giá.
– Trường hợp đất thuê có mặt nước
Với trường hợp này, cách tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được áp dụng theo Khoản 2 Điều 28 Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Cụ thể, đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được tính theo mức không thấp hơn 20% của đơn giá thuê đất hằng năm hoặc đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê của loại đất có vị trí liền kề với giả định có cùng mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất với phần diện tích đất có mặt nước.
Thuê đất trả tiền hàng năm không được bồi thường khi thu hồi đất
Căn cứ khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024, điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định như sau:
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm;
– Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là chùa, đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ, công trình tín ngưỡng khác; đất nông nghiệp quy định tại khoản 4 Điều 178 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng;
– Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 44 của Luật này;
– Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho phép hoạt động đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê; không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau.
Trên đây là 5 điều cần biết khi thuê đất của Nhà nước, hy vọng đã cung cấp tới độc giả nhiều thông tin hữu ích. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao từ diễn giả, nhà huấn luyện chiến lược Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://rna.richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy