Thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đang bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh sau nhiều năm tăng giá liên tục. Không ít chủ nhà chấp nhận giảm giá hàng trăm triệu, thậm chí cắt lỗ cả tỷ đồng nhưng vẫn khó tìm được người mua, khiến nhiều nhà đầu tư đặt câu hỏi liệu thị trường đang bước vào chu kỳ đi xuống hay chỉ đang trải qua một quá trình thanh lọc cần thiết.   The Rich Show số 170: Chung cư nội đô cắt lỗ tiền tỷ vẫn ế, điều gì đang xảy ra với thị trường BĐS? Thị trường chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đồng loạt hạ nhiệt Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, thị trường chung cư tại hai thành phố lớn nhất cả nước đang ghi nhận sự sụt giảm mạnh về thanh khoản. Theo số liệu được đề cập trong chương trình, quý I/2026, TP.HCM ghi nhận khoảng 4.800 giao dịch căn hộ, giảm 63% so với quý trước. Trong khi đó, Hà Nội đạt khoảng 4.000 giao dịch, giảm khoảng 60% theo quý. Đáng chú ý, đây là lần đầu tiên trong nhiều năm cả Hà Nội và TP.HCM cùng chứng kiến sự giảm tốc trong cùng một thời điểm. Trong khi trước đây, tình trạng khan hàng và tăng giá liên tục diễn ra ở nhiều dự án thì hiện nay không ít căn hộ nội đô đã phải chấp nhận giảm giá hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc tìm kiếm khách mua. 5 nguyên nhân khiến dòng tiền đầu cơ rút khỏi thị trường chung cư Theo nhận định của chuyên gia Trần Đạt, có 5 nguyên nhân khiến dòng tiền đầu cơ rút khỏi thị trường chung cư: – Thứ nhất là do giá căn hộ nội đô đã tăng lên mức quá cao. Tại nhiều khu vực ở Hà Nội, giá sơ cấp đã vượt mốc 100 triệu đồng/m2 trong nhiều quý liên tiếp, khiến biên lợi nhuận của hoạt động lướt sóng ngày càng thu hẹp. – Thứ hai là do lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao, phổ biến từ 12-14%/năm. Chi phí tài chính lớn khiến những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy khó duy trì chiến lược mua nhanh bán nhanh như trước đây. – Thứ ba là do sự thay đổi trong hành vi của người mua. Thay vì kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn, khách hàng hiện quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực, pháp lý và khả năng khai thác lâu dài của bất động sản. – Thư tư là bởi xu hướng dịch chuyển ra vùng ven cũng ngày càng rõ rệt. Khi giá căn hộ nội đô tăng quá cao, nhiều người bắt đầu tìm kiếm cơ hội tại các khu vực lân cận Hà Nội hoặc các tỉnh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng và Quảng Ninh với mức giá dễ tiếp cận hơn. – Thứ năm là do nguồn cung mới tăng mạnh trong giai đoạn 2026-2028 cũng tạo thêm áp lực cho thị trường. Khi lượng sản phẩm bàn giao lớn xuất hiện cùng thời điểm thanh khoản suy giảm, khả năng hấp thụ của thị trường sẽ trở thành phép thử đối với cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư. Cấu trúc thị trường bất động sản đang thay đổi mạnh Theo chuyên gia Rich Nguyen, lần đầu tiên trong nhiều năm, tỷ lệ giao dịch phục vụ mục đích lướt sóng chỉ còn khoảng 4%, giảm rất sâu so với mức 30-40% của những năm trước. Trong khi đó, khoảng 67% giao dịch đến từ nhu cầu ở thực và khoảng 30% là mua để cho thuê. Có thể thấy đây là sự thay đổi mang tính cấu trúc chứ không phải biến động nhất thời. Thị trường đang dần chuyển từ mô hình tăng trưởng dựa trên đầu cơ sang mô hình phát triển dựa trên nhu cầu thực và giá trị sử dụng lâu dài. Một xu hướng đáng chú ý khác là thị trường thứ cấp đang dần chiếm ưu thế. Người mua ưu tiên những căn hộ đã hoàn thiện, có thể ở ngay và có mức giá hợp lý hơn thay vì chấp nhận chờ đợi nhiều năm đối với các dự án mới. Những yếu tố như pháp lý, tiến độ và khả năng sử dụng thực tế ngày càng được đặt lên hàng đầu. Trong khi phân khúc căn hộ ghi nhận sự giảm tốc rõ rệt, đất nền lại cho thấy khả năng chống chịu tốt hơn. Theo đánh giá của chuyên gia Rich Nguyen, đất nền vẫn nhận được sự quan tâm nhờ gắn với nhu cầu tích lũy tài sản dài hạn và được hưởng lợi từ xu hướng phát triển đa cực của nhiều địa phương. Dù thanh khoản giảm mạnh, chuyên gia cho rằng đây chưa phải là dấu hiệu của một cuộc khủng hoảng bất động sản. Ngược lại, quá trình điều chỉnh hiện nay được xem là cần thiết để tái cân bằng cung cầu, loại bỏ dòng tiền đầu cơ và đưa thị trường trở về với giá trị thực. Người mua ở thực được xem là nhóm hưởng lợi lớn nhất trong giai đoạn hiện nay khi khả năng thương lượng giá đã tăng lên đáng kể. Nếu trước đây mức giảm chỉ vài chục đến vài trăm triệu đồng thì hiện nay nhiều giao dịch có thể thương lượng tới hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng. Cả chuyên gia Rich Nguyen và chuyên gia Trần Đạt đều đồng quan điểm rằng thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn trưởng thành hơn sau thời kỳ tăng nóng kéo dài. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc theo đuổi chiến lược lướt sóng..

UBND TP Hà Nội vừa phê duyệt quy hoạch tổng thể thủ đô với tầm nhìn kéo dài đến năm 2065, được xem là bản quy hoạch tham vọng nhất trong lịch sử phát triển của Hà Nội. Liệu quy hoạch thủ đô Hà Nội 100 năm là cơ hội lớn cho bất động sản hay tiềm ẩn nhiều bẫy rủi ro cho các nhà đầu tư? Hãy cùng chuyên gia Rich Nguyen và chuyên gia Trần Đạt phân tích, nhận định ngay trong The Rich Show số 169.   The Rich Show số 169: Quy hoạch thủ đô Hà Nội 100 năm – Cơ hội lớn hay bẫy rủi ro cho nhà đầu tư bất động sản? Hà Nội lần đầu tiên có quy hoạch với tầm nhìn 100 năm Theo quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm, Hà Nội đặt mục tiêu trở thành thành phố toàn cầu mang bản sắc văn hiến, thông minh, sáng tạo và sinh thái. Đây được xem là lần đầu tiên thủ đô có một định hướng phát triển dài hạn lên tới 100 năm với các mục tiêu cụ thể cho từng giai đoạn. Trong giai đoạn từ nay đến năm 2035, Hà Nội đặt mục tiêu duy trì tốc độ tăng trưởng GRDP bình quân khoảng 11% mỗi năm, đưa quy mô kinh tế đạt khoảng 200 tỷ USD. Thu nhập bình quân đầu người dự kiến đạt gần 19.000 USD và thủ đô sẽ tiếp tục hoàn thiện nền tảng để trở thành đô thị xanh, hiện đại và thông minh. Xa hơn, đến năm 2045, quy mô kinh tế của Hà Nội được kỳ vọng đạt khoảng 640 tỷ USD với mức thu nhập bình quân đầu người khoảng 42.000 USD. Đến năm 2065, Hà Nội hướng tới quy mô GRDP gần 1.920 tỷ USD cùng mức thu nhập bình quân khoảng 95.000 USD/người, trở thành một trong những thủ đô có chất lượng sống cao hàng đầu thế giới. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, đây không chỉ là một bản quy hoạch đơn thuần mà được xem như một “hiến pháp không gian” của Hà Nội trong nhiều thập kỷ tới. Định hướng này được xây dựng với tầm nhìn dài hạn và rất khó bị thay đổi bởi các chính sách ngắn hạn. Quy hoạch mới tạo ra cuộc “đại phẫu” chưa từng có của thủ đô Theo chuyên gia Trần Đạt, quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm chính này là một bước đột phá rất lớn và khác biệt hoàn toàn so với những định hướng trước đây. Nếu như quy hoạch cũ tập trung vào mô hình phát triển hướng tâm thì quy hoạch mới chuyển sang mô hình đa cực với nhiều trung tâm tăng trưởng khác nhau. Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất là việc Hà Nội chuyển từ cấu trúc “5 vùng – 5 trục” sang mô hình “9 cực – 9 trục – 9 trung tâm”. Bên cạnh đó, các bộ quy hoạch trước đây vốn tồn tại song song và có nhiều điểm chồng chéo sẽ được tích hợp thành một hệ thống thống nhất. Một thay đổi mang tính biểu tượng khác là vai trò của sông Hồng. Nếu trước đây khu vực này chủ yếu được xem là vùng đệm thì trong quy hoạch mới, sông Hồng sẽ trở thành trục cảnh quan, sinh thái và văn hóa trung tâm của thủ đô. Hai bên bờ sông được định hướng phát triển thành công viên sinh thái, không gian sáng tạo và con đường di sản mang tầm quốc tế. Quy hoạch cũng mở rộng mạnh hệ thống đường sắt đô thị. Tổng chiều dài metro được nâng lên khoảng 1.153 km theo mô hình TOD, qua đó tạo ra các trung tâm phát triển mới xung quanh các nhà ga. Đây được xem là một trong những động lực tăng trưởng quan trọng nhất của Hà Nội trong tương lai. Ngoài ra, nhiều ý tưởng mới cũng lần đầu xuất hiện trong quy hoạch như: phát triển đô thị đa tầng, tăng tỷ lệ không gian ngầm, ứng dụng drone trong logistics và nghiên cứu mô hình taxi bay trong tương lai… Nhiều giải pháp lớn được đề xuất để hiện thực hóa quy hoạch Để thực hiện các mục tiêu đã đề ra, Hà Nội xây dựng nhiều nhóm giải pháp mang tính chiến lược. Trong đó, liên kết vùng được xem là một trong những định hướng quan trọng nhất. Theo quy hoạch mới, Hà Nội sẽ đóng vai trò hạt nhân trung tâm, trong khi các địa phương như Bắc Ninh, Hưng Yên, Thái Nguyên, Phú Thọ hay Ninh Bình sẽ trở thành các đô thị vệ tinh. Việc kết nối thông qua hệ thống vành đai, cao tốc và đường sắt sẽ tạo nên một vùng phát triển thống nhất thay vì chỉ giới hạn trong địa giới hành chính của Hà Nội. Bên cạnh đó, thành phố sẽ tiếp tục đẩy mạnh phát triển metro theo mô hình TOD, hình thành các cực tăng trưởng mới và mở rộng hệ thống hạ tầng giao thông. Nhiều dự án cầu lớn, vành đai và tuyến đường chiến lược đã bắt đầu được triển khai trong thời gian gần đây. Hà Nội cũng định hướng phát triển đô thị thông minh, thúc đẩy kinh tế xanh, mở rộng diện tích cây xanh và tăng cường ứng dụng công nghệ trong quản lý đô thị. Đồng thời, nhiều dự án cải tạo khu vực trung tâm, chung cư cũ và các không gian lịch sử cũng được đưa vào kế hoạch dài hạn. Nhà đầu tư bất động sản phải đối mặt với nhiều rủi ro tiềm ẩn Dù quy hoạch Hà Nội 100 năm mở ra nhiều cơ hội phát triển, chuyên gia Rich Nguyen cho rằng đây vẫn là câu chuyện của nhiều..

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một giai đoạn biến động lớn khi lãi suất vay tăng cao và tín dụng bị kiểm soát chặt chẽ. Những thay đổi này không chỉ tạo áp lực lên nhà đầu tư mà còn âm thầm tái định hình toàn bộ cấu trúc thị trường. Vậy điều gì đang thực sự diễn ra và nhà đầu tư cần thích nghi ra sao trong bối cảnh mới? Hãy cùng chuyên gia Rich Nguyen và chuyên gia Trần Đạt phân tích, nhận định trong The Rich Show số 153. The Rich Show số 153: Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ Lãi suất tăng cao, tín dụng bị siết tạo “cú hích” buộc thị trường thay đổi Trong thời gian gần đây, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản đã tăng mạnh, phổ biến ở mức 12–14%/năm, thậm chí có thời điểm chạm ngưỡng 16%. Điều này khiến chi phí vốn tăng đáng kể, tạo áp lực lớn đối với cả người mua nhà lẫn nhà đầu tư. Song song với đó, chính sách tín dụng cũng đang được kiểm soát chặt chẽ hơn. Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2026 khoảng 15% và đặc biệt hạn chế dòng vốn vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản. Thực tế cho thấy quy mô tín dụng bất động sản hiện đang ở mức rất lớn, lên tới khoảng 4,1 triệu tỷ đồng, chiếm gần 24% tổng dư nợ của nền kinh tế. Điều này buộc cơ quan quản lý phải thận trọng hơn nhằm đảm bảo an toàn hệ thống tài chính. Chính sự kết hợp giữa lãi suất tăng cao và tín dụng bị siết đã tạo ra một “cú hích” mạnh mẽ, buộc thị trường bất động sản phải thay đổi, tái cấu trúc. Không còn là giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường đang bước vào chu kỳ mới với yêu cầu cao hơn về tính minh bạch, hiệu quả và bền vững. Thị trường bất động sản đang được tái cấu trúc ra sao? Theo chuyên gia Trần Đạt, sự thay đổi của chính sách tín dụng và lãi suất không chỉ tác động bề mặt mà đang làm biến đổi sâu sắc cách vận hành của thị trường bất động sản. Quá trình tái cấu trúc này thể hiện rõ qua ba khía cạnh quan trọng. Trước hết, thị trường đang diễn ra quá trình sàng lọc mạnh mẽ các chủ đầu tư và dự án. Khi dòng vốn bị kiểm soát, ngân hàng chỉ ưu tiên cấp tín dụng cho những dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng triển khai cao và tính minh bạch tốt. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính gặp khó khăn, thậm chí buộc phải tái cấu trúc hoặc chuyển nhượng dự án cho các đơn vị có năng lực mạnh hơn. Xu hướng mua bán – sáp nhập (M&A) vì thế cũng trở nên phổ biến hơn trong giai đoạn hiện nay. Bên cạnh đó, hành vi của nhà đầu tư cũng đang thay đổi rõ rệt. Trong bối cảnh lãi suất cao, chi phí vốn tăng khiến lợi nhuận kỳ vọng giảm mạnh. Điều này gần như “chấm dứt” thời kỳ đầu cơ, lướt sóng ngắn hạn. Thay vào đó, nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy dài hạn, ưu tiên những tài sản có giá trị thực, có thể khai thác dòng tiền ổn định như cho thuê hoặc phục vụ nhu cầu ở thực. Đồng thời, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn nhằm giảm thiểu rủi ro. Một thay đổi quan trọng khác là quá trình minh bạch hóa và chuẩn hóa thị trường. Các quy định mới về tín dụng đã phân loại mức độ rủi ro dựa trên pháp lý dự án, loại hình bất động sản và mục đích sử dụng. Những dự án thiếu minh bạch hoặc có rủi ro cao sẽ bị áp hệ số rủi ro lớn, khiến ngân hàng hạn chế cho vay. Ngược lại, các dự án đáp ứng đầy đủ tiêu chí pháp lý và nhu cầu thực sẽ có lợi thế tiếp cận vốn hơn. Điều này góp phần tạo nên một thị trường minh bạch, rõ ràng và ổn định hơn trong dài hạn. Không chỉ vậy, thị trường cũng đang dần giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng. Khi việc vay vốn trở nên khó khăn, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải tìm kiếm những nguồn tài chính thay thế như hợp tác đầu tư, phát hành trái phiếu hoặc tăng vốn tự có. Đây là bước chuyển cần thiết để xây dựng nền tảng tài chính bền vững hơn cho toàn thị trường. Nhận định cơ hội, thách thức và chiến lược cho nhà đầu tư trong giai đoạn mới Theo chuyên gia Rich Nguyen, quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản mang đến cả cơ hội lẫn thách thức. Về mặt tích cực, đây là giai đoạn giúp thị trường được thanh lọc mạnh mẽ. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao hoặc các chủ đầu tư yếu kém sẽ dần bị loại bỏ, nhường chỗ cho những doanh nghiệp có năng lực thực sự. Dòng tiền vì thế cũng trở nên chọn lọc hơn, tập trung vào các sản phẩm có chất lượng, pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu thực của thị trường. Đồng thời, hành vi đầu tư cũng đang chuyển dịch theo hướng bền vững hơn. Thay vì chạy theo những “cơn sóng” tăng giá ngắn hạn, nhà đầu tư bắt đầu chú trọng đến giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền..