Đất không chính chủ thường có giá chuyển nhượng thấp. Thế nhưng nếu chọn mua đất không chính chủ, các nhà đầu tư có nguy cơ phải đối mặt với nhiều rủi ro lớn. Dưới đây, hãy cùng Rich Nguyen Academy tìm hiểu về những rủi ro luôn ẩn chứa khi mua đất không chính chủ nhé.

Mua đất không chính chủ là gì?

Hiện nay, pháp luật chưa có quy định giải thích rõ về khái niệm đất không chính chủ. Tuy nhiên, mua đất không chính chủ được hiểu đơn giản là việc bạn mua đất từ người bán không đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ).

Theo quy định tại Điều 27, Luật đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan. Như vậy, chỉ có người đứng tên trên sổ đỏ mới được chuyển nhượng đất hợp pháp.

5 rủi ro thường gặp khi mua đất không chính chủ

Mua đất không chính chủ thường hấp dẫn vì giá thấp hơn so với đất chính chủ. Tuy nhiên, việc này tiềm ẩn nhiều rủi ro nghiêm trọng mà người mua cần lưu ý:

Không thể sang tên

Theo Luật Đất đai 2023, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng (trừ trường hợp một bên nhận là tổ chức kinh doanh bất động sản). Công chứng yêu cầu giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của người bán. Nếu sổ đỏ đứng tên người khác, văn phòng công chứng sẽ từ chối giao dịch. Khi không có hợp đồng công chứng, người mua không thể thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ, dẫn đến quyền sử dụng đất không được pháp luật công nhận.

Dễ xảy ra tranh chấp

Người mua đất không chính chủ có nguy cơ đối mặt với tranh chấp pháp lý. Vì sổ đỏ vẫn thuộc quyền sở hữu của người đứng tên, trong khi người mua đã trả tiền cho người bán. Điều này có thể dẫn đến rắc rối nếu người đứng tên sổ đỏ hoặc bên thứ ba khởi kiện hoặc yêu cầu thu hồi tài sản.

Không thể chuyển nhượng lại

Theo quy định pháp luật, chỉ người đứng tên trên sổ đỏ mới có quyền chuyển nhượng, tặng cho, hoặc thế chấp đất. Nếu không sang tên được, người mua không thể bán lại đất cho người khác, gây khó khăn khi muốn thu hồi vốn hoặc chuyển nhượng tài sản.

Không được bồi thường khi thu hồi đất

Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất hợp pháp (có tên trên sổ đỏ) mới đủ điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Trong trường hợp mua đất không chính chủ, khi có quyết định thu hồi đất, tiền bồi thường sẽ được chi trả cho người đứng tên trên sổ đỏ, không phải người mua.

Không thể thế chấp ngân hàng

Các ngân hàng yêu cầu bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện vay vốn thế chấp. Nếu sổ đỏ không đứng tên người mua, họ sẽ không đủ điều kiện thế chấp để vay vốn, gây khó khăn về tài chính khi cần huy động tiền từ tài sản này.

Như vậy, mua đất không chính chủ có thể mang lại lợi ích ngắn hạn về giá cả, nhưng đi kèm nhiều rủi ro pháp lý và tài chính lâu dài. Người mua cần thận trọng, kiểm tra kỹ pháp lý hoặc tìm đến sự hỗ trợ từ luật sư, chuyên gia để đảm bảo quyền lợi.

>> Xem thêm: Quy định nộp tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ mới nhất 2025

Lưu ý khi mua đất để không mua phải đất không chính chủ

Mua đất là giao dịch lớn, tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không thẩm định kỹ lưỡng. Dưới đây là những lưu ý quan trọng giúp bạn tránh mua phải đất không chính chủ:

– Kiểm tra giấy tờ pháp lý: Yêu cầu người bán cung cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và đối chiếu thông tin trên sổ đỏ với giấy tờ tùy thân của người bán (CMND/CCCD, hộ khẩu). Đảm bảo người bán chính là chủ sở hữu được ghi nhận trên giấy tờ pháp lý.

– Tra cứu thông tin tại cơ quan chức năng: Kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND xã/phường nơi có đất. Xác minh xem đất có đang bị tranh chấp, nằm trong diện quy hoạch, hoặc đang thế chấp tại ngân hàng không.

– Đảm bảo hợp đồng mua bán hợp pháp: Giao dịch mua bán đất phải được lập thành hợp đồng văn bản và có công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Tránh giao dịch bằng giấy tay hoặc hợp đồng thiếu chữ ký của các bên liên quan, như đồng sở hữu, vợ/chồng, hay đồng thừa kế.

– Tìm hiểu thông tin về người bán: Nếu giao dịch qua môi giới, hãy chọn đơn vị uy tín, có đầy đủ giấy phép hoạt động. Đối với người bán, đặc biệt thận trọng nếu họ là người nhận ủy quyền, đang làm thủ tục thừa kế, hoặc nhận đất qua tặng cho.

– Thực hiện thủ tục sang tên ngay sau giao dịch: Sau khi mua bán, nhanh chóng làm thủ tục sang tên sổ đỏ để quyền sở hữu đất được công nhận hợp pháp.

Trên đây là 5 rủi ro tiềm ẩn khi mua đất không chính chủ, hy vọng đã mang tới bạn đọc nhiều thông tin hữu ích. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao từ diễn giả, nhà huấn luyện chiến lược Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:

RICH NGUYEN ACADEMY

Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội

Hotline: 1900 999979

Email: info.richnguyen@gmail.com

Website: https://rna.richnguyen.vn/

Facebook: Rich Nguyen Academy