Dự thảo sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân liên quan đến việc áp thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản đang vấp phải nhiều băn khoăn và tranh luận trong dư luận. Một số ý kiến cho rằng việc bổ sung quy định này là chưa thực sự cần thiết ở thời điểm hiện tại.

Việc đánh thuế chuyển nhượng bất động sản vẫn chưa có cơ sở pháp lý và hạ tầng dữ liệu

Dự thảo sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân đề xuất hai phương án tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản gồm:

– Trường hợp xác định được giá chênh giữa mua và bán: thuế thu nhập cá nhân  = 20% x (giá bán – giá mua – chi phí hợp lý liên quan);

– Trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng: thuế thu nhập cá nhân = thuế suất x giá bán (tùy thuộc thời gian nắm giữ).

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng điều kiện tiên quyết để áp dụng chính sách này là phải có một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ về giá thị trường, giá mua, chi phí đầu tư… Trong khi đó, hạ tầng dữ liệu hiện nay vẫn chưa được thiết lập đầy đủ, cập nhật chưa thường xuyên và thiếu tính minh bạch.

Việc triển khai chính sách thuế khi chưa có nền tảng hạ tầng phù hợp có thể gây ra hai hệ quả tiêu cực. Thứ nhất, làm giảm thanh khoản của thị trường bất động sản do phát sinh tranh cãi, chậm trễ trong xác định nghĩa vụ thuế, từ đó ảnh hưởng đến tiến độ giao dịch và nguồn thu ngân sách. Thứ hai, mức thuế có thể bị đẩy cao khiến người bán chuyển phần thuế sang người mua, từ đó làm tăng giá bất động sản, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu thật.

Để chính sách mới được triển khai hiệu quả, cần đảm bảo hai yếu tố then chốt: hạ tầng và lộ trình. Về hạ tầng, cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu thống nhất, đầy đủ và cập nhật thường xuyên về giá mua – bán, chi phí đầu tư, cùng với cơ chế thu thập, xác minh và xử lý dữ liệu minh bạch, nhất quán. Đồng thời, cần có sự đồng thuận từ người dân, bởi cách tính phần lợi nhuận sau chuyển nhượng rất dễ dẫn đến tranh chấp do cách xác định chi phí có thể khác nhau giữa các bên.

Về lộ trình, nên thí điểm áp dụng ở những địa phương có dữ liệu minh bạch và tương đối hoàn chỉnh. Sau 2–6 tháng, cần tiến hành đánh giá hiệu quả thực tiễn, phát hiện các bất cập để điều chỉnh, hoàn thiện trước khi nhân rộng toàn quốc.

Tác động đến thị trường bất động sản khi dự thảo thuế chuyển nhượng được luật hóa

Để đảm bảo sự chuyển tiếp suôn sẻ và giúp người dân, doanh nghiệp có thời gian thích ứng, việc luật hóa dự thảo thuế chuyển nhượng bất động sản cần đi kèm quy định rõ ràng về thời điểm có hiệu lực thi hành. Đồng thời, các văn bản hướng dẫn cần được ban hành sớm, làm rõ các khái niệm và phương pháp tính thuế nhằm tránh tình trạng lúng túng trong triển khai.

Theo nhận định từ các chuyên gia, nếu chính sách thuế mới được thông qua, thị trường bất động sản sẽ đối mặt với chuỗi tác động đáng kể. Trước hết, nhu cầu đầu tư có khả năng suy giảm do nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn khi tính toán lợi nhuận kỳ vọng so với các kênh đầu tư khác. Hệ quả là khối lượng giao dịch trên thị trường sẽ giảm, ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản. Để đảm bảo dòng tiền, nhiều doanh nghiệp có thể sẽ hoãn hoặc giãn tiến độ triển khai các dự án mới, dẫn đến nguồn cung ra thị trường bị hạn chế hoặc chậm lại.

Về mặt giá cả, tại những khu vực có nhu cầu ở thực cao, giá bất động sản có thể tiếp tục tăng do người bán có xu hướng tính phần thuế vào giá bán để duy trì biên lợi nhuận. Ngược lại, ở những địa bàn thường xảy ra sốt đất do đầu cơ, quy định mới sẽ giúp kiểm soát hành vi đầu cơ ngắn hạn, điều chỉnh lại mặt bằng giá, hạn chế các đợt sốt giá ảo và đưa giá bán về gần hơn với giá trị thực.

Một lĩnh vực khác chịu tác động là hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Các phiên đấu giá có thể giảm sức hút do mức giá khởi điểm đã cao hơn nhờ điều chỉnh bảng giá đất mới, trong khi phần lợi nhuận sau thuế của nhà đầu tư bị thu hẹp. Hệ quả là nhiều khu đất có thể không đạt được mức giá kỳ vọng của địa phương, thậm chí không thu hút được nhà đầu tư, dẫn đến chậm đưa đất vào khai thác và ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách cũng như hiệu quả sử dụng đất.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam vừa mới thoát khỏi giai đoạn khó khăn kéo dài và bắt đầu bước vào chu kỳ phục hồi mới, bất kỳ thay đổi chính sách nào cũng cần được cân nhắc kỹ lưỡng. Việc triển khai chính sách thuế mới nên đi theo lộ trình hợp lý, có thời gian thử nghiệm và đánh giá thực tiễn rõ ràng. Đồng thời, cần có hệ thống văn bản hướng dẫn cụ thể, thống nhất và đồng bộ, nhằm nâng cao tính minh bạch trong giao dịch chuyển nhượng. Nếu thực hiện tốt, chính sách này sẽ góp phần hình thành cơ sở dữ liệu giá thị trường tin cậy, hỗ trợ cơ quan quản lý nhà nước trong việc điều tiết thị trường bất động sản theo hướng ổn định, lành mạnh và phát triển bền vững.