Trong hội nghị lịch sử vào ngày 17/02/2023 vừa qua, với tinh thần “không ai giải cứu ai”, những tưởng rằng sẽ bỏ mặc cho thị trường bất động sản “đến đâu thì đến”. Tuy nhiên, ngay lập tức đã có ít nhất 2 hướng giải quyết nhanh và căn bản. Đó là tăng nguồn tín dụng vào dự án nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội và tập trung tháo gỡ vướng mắc về thủ tục hành chính với các dự án có đủ điều kiện để xem xét, không có biểu hiện đầu cơ.

Nhiều ý kiến cho rằng, bất động sản là ngành nghề phức tạp và có quan hệ mật thiết với rất nhiều lĩnh vực khác. Do đó, nếu thị trường bất động sản đình trệ sẽ kéo theo sự khó khăn của những thị trường liên quan,…

Một số khác vẫn giữ quan điểm: Đừng bắt nền kinh tế làm “con tin” để kêu gọi giải cứu lĩnh vực bất động sản. Bởi vì trong thời gian qua, giá bất động sản tăng mạnh do cầu tăng nhưng phải nói rõ cầu này là cầu đầu cơ. Cầu thực chính là nhu cầu mua bất động sản để làm chỗ ở và nơi sản xuất kinh doanh tham gia vào quá trình kinh tế sẽ không lớn như vậy.

Vậy liệu thị trường bất động sản trong thời gian tới đây có được cứu không? Liệu giải cứu bất động sản có ảnh hưởng gì đến các ngành khác trong nền kinh tế? Và nếu cứu thì cứu như thế nào để tất cả cùng phát triển bền vững? Hãy cùng tìm hiểu cụ thể hơn câu chuyện này trong bài viết ngày hôm nay: Bất động sản – Giải cứu bằng cách nào?

1. Đề xuất một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

Tại thành phố Hồ Chí Minh, ngày 19/02, Ủy ban nhân dân thành phố đã thông báo 39 dự án bất động sản bị tắc nghẽn pháp lý sẽ được thành phố ưu tiên tập trung xử lý dứt điểm. Những dự án vượt thẩm quyền của thành phố sẽ xin ý kiến TW. 

Một ngày sau đó, 20/02/2023, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Bùi Xuân Cường đã làm việc trực tiếp với chủ đầu tư của 7 dự án bất động sản đang bị vướng mắc nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng. Tiếp theo đó, tính từ ngày 28/02 đến trước ngày 05/03/2023, các sở ngành chức năng sẽ phải trình lên Ủy ban nhân dân thành phố bảng phân công trách nhiệm chủ trì thụ lý, biện pháp giải quyết khó khăn và vướng mắc tại 116 dự án theo đề xuất của Hiệp hội Bất động sản thành phố.

Kể cả những biện pháp giải quyết vướng mắc về nhà ở xã hội, rút ngắn tối đa thời gian thực hiện quy trình, thủ tục dự án để thu hút nguồn lực đầu tư, tạo quỹ nhà và đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố. Cùng với đó, Chính phủ đã hạ quyết tâm thúc đẩy giải ngân đầu tư công năm 2023 đạt tỷ lệ lên đến 95%. 

Tinh thần này sẽ được quán triệt thành nhiệm vụ trọng tâm của năm 2023 đến tất cả bộ ngành và các địa phương. Đầu tư công sẽ dẫn dắt đầu tư tư nhân, nó vừa dẫn dắt nguồn vốn vừa kích hoạt, thu hút mọi nguồn vốn trong xã hội.

Tăng đầu tư công sẽ kéo theo tiêu dùng tăng, thị trường hoạt động và doanh nghiệp phát triển. Vì vậy, đặt trong cuộc khủng hoảng toàn cầu vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt như hiện nay, trước tình hình “đóng băng” của bất động sản, sự trồi sụt của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, chứng khoán và sức tiêu dùng đang suy giảm thì giải ngân đầu tư công chính là giải pháp toàn diện và căn cơ.

Trong danh mục đầu tư công, những công trình thuộc lĩnh vực hạ tầng đô thị, hạ tầng giao thông là một nhánh lớn. Nó thu hút nguồn vốn khổng lồ, ảnh hưởng đến nhiều ngành, đặc biệt là lực lượng lao động đông đảo. Vấn đề là làm như thế nào để tháo bỏ bằng được các rào cản của nhiệm vụ giải ngân đầu tư công vốn đã bất khả thi từ nhiều năm qua. Từ lập dự án, thủ tục thực hiện dự án và giải phóng mặt bằng đến giá nguyên vật liệu xây dựng cứ theo đà tăng.

Rõ ràng, để bảo đảm đúng tiến độ, đúng quy trình và quy định pháp luật, trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước cùng chính quyền địa phương đóng vai trò quyết định. Cần phải chủ động phối hợp với các đơn vị để “dọn đường” cho doanh nghiệp chính là cách “trải thảm” thiết thực nhất và có ý nghĩa nhất của Nhà nước với nhà đầu tư.

XEM FULL BÌNH LUẬN ĐIỂM TIN TẠI ĐÂY:

2. Chuyên gia nhận định về câu chuyện “Bất động sản – Giải cứu bằng cách nào?”

Theo ý kiến nhận định của diễn giả Rich Nguyen cùng các chuyên gia phân tích thị trường tại Rich Invest:

Trước khi nói về cách nào có thể “giải cứu” thị trường bất động sản, chúng ta hãy cùng nhau nhìn lại một cách khách quan nhất về sự ảnh hưởng của bđs với nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam hiện nay!

Ở Việt Nam, đang có những hiểu sai về lĩnh vực bất động sản và vai trò của nó trong nền kinh tế. Đầu tư bđs không chuyên (những người có thời gian rảnh rỗi) và thao túng giá của 1 nhóm nào đó thường được làm đậm trên các phương tiện truyền thông và gây ra những cái nhìn không tích cực. Các doanh nghiệp, đặc biệt là nhà phát triển bất động sản, trong mắt công chúng không thực sự thiện cảm vì một số ít trường hợp có những hoạt động phi pháp.

Trên thực tế, bất động sản là 1 phần tất yếu và đóng vai trò vô cùng quan trọng trong nền kinh tế. Đại đa số hoạt động của loài người đều ở trên hoặc trong các bđs. Nhà ở không chỉ đơn thuần là nơi cư ngụ mà còn là nguồn của cải và tiết kiệm lớn nhất của đa số các hộ gia đình trên hành tinh của chúng ta. Bất động sản thương mại sẽ tạo ra việc làm và các hoạt động kinh tế.

Để một khu vực nào đó phát triển, trở nên thịnh vượng thì cần phải có nhà ở, các địa điểm mua sắm, ăn uống, cơ hội việc làm và hơn thế nữa. Phát triển bất động sản chính là nhân tố thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế địa phương. Nó tạo ra những vòng xoáy đi lên trong việc phát triển hoạt động bán lẻ, du lịch, trường học, bất động sản thương mại, cơ sở sản xuất, nhà ở và hơn thế nữa. Cụ thể, tạo việc làm, tăng trưởng kinh tế và phát triển cơ sở hạ tầng là 3 đóng góp quan trọng của bất động sản trong nền kinh tế.

Bđs tạo ra nhiều việc làm ổn định thông qua xây dựng những tài sản mới và duy trì tài sản hiện tại. Việc làm xây dựng và sản xuất được hỗ trợ trong cả chuỗi giá trị chứ không phải chỉ là việc làm của quản lý, tài trợ, bảo trì các tòa nhà hoặc tài sản.

Cải thiện cơ sở hạ tầng và bất động sản có mối quan hệ mật thiết với nhau. Việc xây dựng bất động sản hoặc nâng cấp bđs hiện có thường gồm cải thiện các cơ sở hạ tầng liên quan. Nó gồm xây mới hoặc nâng cấp đường giao thông, cáp quang, điện nước, hệ thống giao thông công cộng và những hạ tầng khác. Ở phía ngược lại, nhờ việc cải thiện cơ sở hạ tầng, các thành phố sẽ thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài để thúc đẩy nền kinh tế.

Tuy nhiên, bên cạnh những đóng góp tích cực, chúng ta cũng phải nhìn nhận lại tác động không mong đợi của lĩnh vực bất động sản:

Bất động sản đã gây ra những tác động tiêu cực đến nền kinh tế. Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu vào năm 2008 là ví dụ điển hình của vấn đề này. Giá nhà rơi vào năm 2007 chính là khởi đầu cho sự tồi tệ.

Bong bóng bất động sản được thổi phồng trong nhiều năm từ nguồn tín dụng dồi dào với mức lãi suất thấp. Trong nhiều năm, cứ mua nhà là sẽ có lời đã làm bong bóng bất động sản quá căng. Khi bong bóng giá bất động sản vỡ kéo theo hàng loạt hoạt động kinh tế bị ảnh hưởng.

Bất động sản sử dụng nhiều lao động và tạo ra rất nhiều việc làm. Khi bất động sản suy giảm, nhiều lao động mất việc làm khiến tỷ lệ thất nghiệp cao trong bối cảnh kinh tế bị suy thoái.

Nghiêm trọng hơn là khi bong bóng bất động sản vỡ, rất dễ dẫn tới khủng hoảng tài chính vì 1 phần rất lớn vốn và tín dụng đã được đổ vào bất động sản. Không chỉ với cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, hệ lụy này đã xảy ra ở Việt Nam trong cuộc khủng hoảng này vào cuối thập niên 1990.

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, một loạt doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, công xưởng, nhà máy của hơn 38 ngành nghề liên quan phải ngưng hoạt động và hàng triệu lao động thất nghiệp vì ảnh hưởng gián tiếp hoặc trực tiếp bởi thị trường bất động sản. Thời gian gần đây, chúng ta thường bắt gặp những lo lắng, tranh luận về việc dòng vốn hỗ trợ sẽ chảy vào túi của nhóm lợi ích hay doanh nghiệp bất động sản phải tự giải quyết khó khăn do chính mình gây ra, “lời ăn lỗ chịu”,… 

Điều này chứng tỏ lĩnh vực bất động sản ngày càng có vai trò to lắm và quan trọng. Bài học khủng hoảng ở các nước tư bản cho thấy, nếu Nhà nước bỏ mặc thị trường bất động sản, hệ lụy sẽ khôn lường,…

Nhìn vào thực tế, chúng ta không thể phủ nhận rằng, bất động sản là lĩnh vực đang đóng góp khoảng 20% GDP, có quan hệ mật thiết với nhiều ngành nghề và tạo ra nhiều việc làm. Tuy nhiên, trong thời gian qua, nhiều yếu tố như cung dư thừa so với nhu cầu, dòng vốn tín dụng bị siết lại và thị trường thiếu minh bạch đã khiến giao dịch giảm, nhiều dự án bất động sản ngưng trệ không thể tiếp tục triển khai vì đói vốn.

Liên quan tới nguồn vốn bất động sản đang ách tắc trong trái phiếu doanh nghiệp, về bản chất, tất cả tiền vẫn nằm trong nền kinh tế và không chảy hay mất đi đâu nhưng đang bị “ngưng đọng” trong bất động sản qua hình dạng trái phiếu doanh nghiệp. Giải pháp vốn cho thị trường bất động sản không phải là sử dụng tiền ngân sách để gỡ khó mà là đưa ra những định hướng, cơ chế và chính sách sách phù hợp để khai thông thị trường, hỗ trợ nền kinh tế, người lao động, người dân. 

Việc rà soát và tháo gỡ pháp lý, đặc biệt là cho bất động sản được xem như là chìa khóa cho sự khôi phục của thị trường tín dụng bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp – 2 kênh dẫn vốn rất quan trọng trong hệ thống vay của nhà phát triển dự án. Tuy nhiên, nếu đi sâu vào bản chất vấn đề và nếu các bạn thường xuyên theo dõi các bài viết trên website rna.richnguyen.vn, bên cạnh lãi suất, tín dụng hay chính sách tiền tệ, bất động sản đang gặp phải rất nhiều vấn đề nội tại khác như:

• Lệch pha cung – cầu trong từng phân khúc bất động sản khác nhau
• Dòng tiền nhu cầu đầu tư và ở đang bị thiếu
• Sức khỏe tài chính doanh nghiệp BĐS còn yếu
• Những điểm nghẽn về pháp lý
• Câu chuyện lãi suất cao ảnh hưởng tới quyết định mua nhà ở và đầu tư

Những vấn đề này đã được chúng tôi phân tích chi tiết và cụ thể trong các bài viết trước đây. Bạn có thể tìm hiểu thêm trong mục Tin tức trên website richnguyen.vn. Còn quay lại với câu chuyện Có “cứu” bất động sản hay không và “cứu” bằng cách nào? Ở thời điểm hiện tại, vấn đề không phải là nên cứu hay không mà là cứu như thế nào để sau này không tái diễn tình trạng như bây giờ và hạn chế tối đa về rủi ro đạo đức, tâm lý ỷ lại, cũng như xuất hiện tâm lý các chủ đầu tư cho rằng kiểu gì cũng sẽ được cứu, sẽ tiếp tục tập trung vào những phân khúc mang tính đầu cơ và giá nhà sẽ còn rất cao với nhu cầu của người dân.

Còn nếu không cứu thì qua những phân tích trên, các bạn có thể thấy rằng, cuộc khủng hoảng của thị trường bđs với số doanh nghiệp phá sản tăng 40% và áp lực đặt cược “con tin” lên sự ổn định của nền kinh tế quốc gia là có thật khi sức chống chịu của nhiều tập đoàn bđs đã đến giới hạn cuối cùng. Sự tác động tiêu cực lên các ngành ngân hàng, tài chính và thị trường xây dựng – lao động đang kéo theo nhiều hệ lụy.

Do đó, chắc chắn sẽ không có câu chuyện bỏ mặc thị trường bất động sản nhưng đòi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ cho nhiều đối tượng thực thi khác nhau trên thị trường bđs hiện nay. Cụ thể là người mua nhà, chủ đầu tư và cơ quan quản lý.

Chỉ có như vậy mới có thể giải cứu thị trường bất động sản mà không phải hy sinh to lớn 1 ngành nào khác hoặc áp lực rủi ro lên toàn nền kinh tế. Ở góc độ tích cực, bối cảnh trầm lắng và tắc thanh khoản của thị trường bất động sản trong nhiều tháng qua đã thúc đẩy cuộc tái cấu trúc trên thị trường mạnh mẽ hơn. Không chỉ doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại sản phẩm mà nhà đầu tư cũng dần tiệm cận với cách đầu tư lành mạnh và tầm nhìn dài hạn.

Vì vậy, với giải pháp ưu tiên không dòng vốn thúc đẩy loại hình nhà ở vừa túi tiền của đại đa số người dân chính là vốn mồi, phá băng thị trường địa ốc và rút ngắn chênh lệch cung cầu nhà ở. Điều này sẽ góp phần quan trọng trong việc kích hoạt các nguồn lực, trong đó có xây dựng, tín dụng và thị trường lao động.

Cộng với giải pháp tập trung tháo gỡ những điểm nghẽn về cơ chế thì tạo sự cân bằng thị trường bất động sản chính là công bằng xã hội, một cách trực tiếp và gián tiếp, nhà nước – doanh nghiệp – nhà đầu tư cùng ngồi lại để “giải cứu” lẫn nhau.

Một vấn đề nữa liên quan tới nhiệm vụ tập trung “mở đường” thông thoáng cho các doanh nghiệp là nhà đầu tư tiết kiệm được thời gian chờ đợi, các thủ tục phức tạp, triệt tiêu những khoản phí phi chính thức và phí bôi trơn trong quá trình thực hiện các thủ tục đầu tư, bảo đảm môi trường đầu tư minh bạch với việc công khai bảng thuế sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và biện pháp bảo vệ nhà đầu tư trước rủi ro pháp lý do chính sự chồng chéo, mâu thuẫn từ luật đến nghị định, hướng dẫn,…

Tóm lại, Câu chuyện đặt ra ở đây là cần có những giải pháp đồng bộ, mang tính chính xác, tác động vào việc thay đổi các chính sách để thị trường vận động một cách trơn tru nhất chứ không phải là “cứ đổ tiền vào là cứu được”! Đối với những quốc gia đang phát triển như Việt Nam, ta không thể phủ nhận được rằng thị trường Bất động sản sẽ còn phát triển, phát triển hơn nữa và đó là điều tất yếu nhưng cần 1 lộ trình bền vững cho tương lai.  Đó là lý do vì sao mà việc tái cấu trúc toàn nền kinh tế, giảm phụ thuộc vào bất động sản sẽ tác động thay đổi cục diện này! Thị trường BĐS cần được kiểm soát ở mức trung bình nhất để sao cho không bị hạ xuống quá sâu nhưng cũng không thể tăng trưởng “nóng”, có như vậy mới tiến lên một cách vững chắc!

Và để nền kinh tế có thể phát triển thì chắc chắn chúng ta vẫn phải ưu tiên vào việc thúc đẩy phát triển sản xuất, công nghiệp, công nghệ và thu hút đầu tư thay vì chỉ tập trung vào mua mua bán bán bất động sản!

Và hãy luôn nhớ rằng:

KHI GIỮ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỦ LÂU, VẺ ĐẸP CỦA BẤT ĐỘNG SẢN MỚI ĐƯỢC PHÔ DIỄN

Trong ngắn hạn thị trường có thể có tin tốt có thể có tin xấu nhưng về dài hạn thì luôn luôn là tin tốt. Chính vì vậy trong ngắn hạn thị trường có thể tăng giá, bứt phá nhưng có thể cũng là trầm lắng. Tuy nhiên, về dài hạn thì luôn luôn là tăng trưởng, giá tiếp tục lên do kinh tế vẫn phát triển. Muốn đạt được mức giá tốt thì nó cần thời gian đủ dài và thời điểm phù hợp. Đó là nguyên lý của kinh tế và nguyên lý của chu kỳ bất động sản. 

—————-

Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:

• Website: RICH NGUYEN
• Youtube:   RICH NGUYEN
• Fanpage:   Rich Nguyen Academy
• Facebook diễn giả: Rich Nguyen