Thời gian vừa qua, các doanh nghiệp BĐS vẫn đang tiếp tục đối mặt với tình trạng khó khăn. Số doanh nghiệp bất động sản ngừng có thời hạn và giải thể tăng so với thời điểm quý I/2022, trong khi đó, doanh nghiệp đăng ký mới và quay lại hoạt động giảm. Nhiều doanh nghiệp phải cắt giảm quy mô nhân sự, chi phí marketing. Số lượng giao dịch trong quý I của đa số môi giới bất động sản cũng giảm mạnh trên 50%.

Những thay đổi lớn của thị trường BĐS trong gần 1 năm qua không chỉ khiến xu hướng mua nhà thay đổi mà còn làm biến động vị thế của nhiều doanh nghiệp đầu ngành. Vì sao các doanh nghiệp BĐS lớn đang trải qua sự thay đổi vị thế trong thị trường hiện nay? Làm thế nào các doanh nghiệp có thể thích nghi với thực trạng khó khăn trong thị trường và duy trì vị thế của mình? 

Bạn có nhận định gì về tầm quan trọng của chiến lược kinh doanh trong việc xác định vị trí của doanh nghiệp BĐS trên thị trường? Hãy cùng tìm hiểu cụ thể hơn câu chuyện này trong bài viết ngày hôm nay: CÁC “ÔNG LỚN” BĐS – VỊ THẾ THAY ĐỔI – CUỘC CHƠI THAY ĐỔI?

1. Vị thế của nhiều “ông lớn” bất động sản đã thay đổi

Theo bảng xếp hạng Top 10 doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu trong năm 2023, dựa trên nghiên cứu dữ liệu tài chính cập nhật tới ngày 31/12/2022 của Vietnam Report, thứ hạng của 10 công ty BĐS hàng đầu đã có sự thay đổi lớn. Cụ thể, Công ty CP Vinhomes tiếp tục dẫn đầu nhờ chiến lược tập trung phát triển dự án nhà giá rẻ và nhà ở xã hội. Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long xếp vị trí thứ 2, cũng là đơn vị tiên phong trong việc sở hữu quỹ đất phát triển dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, tầm giá bình dân, trung cấp tại nhiều địa phương trên cả nước. 

Chủ đầu tư Ecopark và Khang Điền chiếm vị trí thứ 3 và thứ 4 nhờ áp lực nợ thấp cùng quy mô tài sản cao. Tiếp theo sau là những tên tuổi quen thuộc như Phát Đạt, Hà Đô, Phú Mỹ Hưng, DIC, Văn Phú – Invest và BĐS An Gia.

Bảng xếp hạng cho thấy sự thay đổi vị thế khi ông lớn Novaland từng đứng thứ 2 năm 2022 đã không còn lọt vào Top 10 năm nay. Những tên tuổi khác như, Hưng Thịnh Land, BIM Group cũng biến mất khỏi danh sách nhà phát triển BĐS và chủ đầu tư uy tín. Đặc biệt, Nam Long từ vị trí thứ 4 năm 2022 đã vươn lên đứng thứ 2 nhờ hướng phát triển ổn định và bền vững trong năm vừa qua. 

Công ty Khang Điền từng xếp thứ 7 cũng bật lên vị trí thứ 4. Bên cạnh đó còn có 3 tên tuổi mới lọt vào bảng xếp hạng năm nay gồm Phú Mỹ Hưng, Văn Phú – Invest và An Gia. Đây là những công ty duy trì dòng tài chính ổn định và có sản phẩm bất động sản được triển khai, cũng như đón nhận tốt thời gian vừa qua.

Tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS có sự phân hóa mạnh trong năm nay. Số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy, tính tới hết năm 2022, số doanh nghiệp bất động sản giải thể nhiều hơn thời kỳ bùng phát COVID-19 với gần 1.200 doanh nghiệp, trong đó hơn 70% doanh nghiệp cho biết doanh thu và lợi nhuận trong năm 2022 giảm mạnh.

2. Chuyên gia nhận định

Theo ý kiến của Diễn giả Rich Nguyen cùng các chuyên gia phân tích thị trường tại Rich Invest nhận định:

Việc thu gọn mô hình và tập trung vào các phân khúc có thế mạnh, đồng thời linh hoạt phát triển thêm loại hình bất động sản đáp ứng nhu cầu thị trường như nhà ở xã hội, phân khúc vừa túi tiền sẽ là hướng đi an toàn, phù hợp cho doanh nghiệp lúc này.

Từ nay tới cuối năm, sẽ có nhiều hơn các văn bản pháp luật để tháo gỡ khó khăn cho nhiều dự án và cung cấp vào thị trường nguồn cung mới. Chính phủ sẽ tiếp tục vào cuộc một cách quyết liệt, ban hành những chính sách đúng và trúng các điểm nghẽn, đồng thời liên tục tháo gỡ khó khăn còn tồn tại. Lãi suất tiếp tục được điều chỉnh hợp lý và tiệm cận với khả năng của những người có nhu cầu thực.

Có thêm hàng và dòng tiền, doanh nghiệp bất động sản có thêm vốn từ các kênh huy động khác thì thị trường sẽ có thêm những khởi sắc. Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo thêm 1 số báo cáo phân tích quý 1/2023 để thấy rằng: Các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam được phân thành 4 nhóm phổ biến gồm: rủi ro, cân bằng, tiềm lực và người chơi mới. Bốn nhóm này được phân loại dựa theo đánh giá áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ so với quy mô tài sản của doanh nghiệp bất động sản dựa trên các báo cáo tài chính được công bố.

Thứ nhất là nhóm doanh nghiệp “rủi ro” khi áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn hơn so với quy mô tài sản.

Nhóm này gồm một số đơn vị như Vinhomes, Novaland, Viglacera, Phát Đạt, Sunshine Homes, Hà Đô, CTCP Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà, Becamex IDC,… Những doanh nghiệp thuộc nhóm này đang chuyển mình theo xu hướng thu gọn để cân bằng qua tái cơ cấu nợ và cân bằng dòng tiền bằng việc bán bớt tài sản, cũng như giảm lượng hàng tồn kho bằng cách điều chỉnh giá bán hoặc đưa ra chính sách khuyến mãi, ưu đãi phù hợp.

Thứ hai là nhóm doanh nghiệp có vị thế “cân bằng” với tỷ lệ nợ và quy mô tài sản ở mức hợp lý.

Đại diện của nhóm này là Đất Xanh, Văn Phú Invest, IDICO, Sài Gòn Thương Tín, Nam Long, C.E.O, Kinh Bắc,… Giải pháp của họ chính là tối ưu vận hành và tập trung vào thế mạnh sản phẩm bất động sản lõi để củng cố dòng tiền ổn định, ưu tiên tái cơ cấu những khoản nợ rủi ro lớn trong ngắn hạn.

Thứ ba là nhóm chủ đầu tư “tiềm lực” có tỷ lệ nợ ngắn hạn và tổng nợ thấp, quy mô tài sản lớn, điển hình là Khang Điền.

Chúng tôi quan sát thấy rằng, nhóm doanh nghiệp ở vị thế tiềm lực tập trung vào những sản phẩm tạo dòng tiền bền vững, tìm kiếm cơ hội với loại hình/ phân khúc mới và thu mua quỹ đất hợp lý, cũng như mở rộng đến khu vực địa lý mới.

Ngoài những nhóm hiện tại, thị trường còn xuất hiện thêm nhóm “người chơi mới”, nhóm này là ẩn số với các quỹ đầu tư, doanh nghiệp,… đang tìm kiếm cơ hội thâm nhập thị trường bất động sản qua M&A, thu mua quỹ đất với các doanh nghiệp phù hợp hoặc tự thành lập doanh nghiệp để phát triển sản phẩm riêng.

Các nhà đầu tư và Doanh nghiệp bất động sản nên làm gì thời điểm này?

Nếu là tay chơi chuyên nghiệp trong thị trường bất động sản, bạn không nên bỏ qua những điểm đáng lưu ý dưới đây khi tham gia đầu tư vào thị trường lúc này:

1. Tìm hiểu kỹ trước khi đầu tư: Trước khi đầu tư vào bất động sản, bạn cần phải tìm hiểu và nghiên cứu kỹ lưỡng về khu vực, thị trường. Chắc chắn phải có báo cáo nghiên cứu thị trường trước khi quyết định đầu tư để xác định được đúng những khu vực có khả năng tăng giá đạt kỳ vọng.
2. Xác định mục tiêu đầu tư: Nếu bạn đang tìm kiếm một khoản đầu tư ổn định và an toàn, thì các lựa chọn về bất động sản dòng tiền như căn hộ cho thuê hoặc nhà phố có thể là một lựa chọn tốt. Nếu bạn muốn đầu tư để kiếm lợi nhuận cao hơn, theo các tài sản lãi vốn, tăng trưởng, thì các dự án bất động sản tại các khu vực mới nổi hoặc đất nền có thể là sự lựa chọn tốt hơn.
3. Xác định nguồn tài chính: bao gồm tiền mặt, khoản vay ngân hàng hoặc các nguồn tài chính khác. Bạn cần phải đảm bảo rằng bạn có đủ tiền để mua tài sản bất động sản và trả nợ trong trường hợp bạn vay ngân hàng mà không ảnh hưởng lớn đến cuộc sống của gia đình mình. Đó mới là 1 chiến lược đầu tư đúng đắn!
4. Điều chỉnh chiến lược đầu tư: Dựa trên tình hình thị trường và tình hình tài chính cá nhân của bạn. Nếu tình hình thị trường bất động sản đang khó khăn, bạn có thể chuyển đổi sang các khoản đầu tư khác để giảm thiểu rủi ro. Trong đó có 1 khoản đầu tư chắc chắn sinh lời, đó là đầu tư vào bản thân! Đầu tư vào bản thân trước khi đầu tư bất động sản có thể giúp bạn nâng cao kỹ năng, phát triển mối quan hệ, tăng cường khả năng quản lý tài chính, nâng cao kiến thức về thị trường bất động sản, giúp bạn đưa ra các quyết định đầu tư thông minh và đảm bảo khả năng sinh lời tốt hơn.
5. Hợp tác với chuyên gia: Nếu không có kinh nghiệm hoặc kiến thức về bất động sản, bạn có thể hợp tác với chuyên gia để được tư vấn và hỗ trợ trong quá trình đầu tư. Hãy nhớ có chọn lọc và đánh giá các chuyên gia chất lượng!

Đó là lý do vì sao Rich Nguyen luôn luôn nhắc các học viên của mình phải ghi nhớ rằng:

KIẾM 1 TỶ TRONG BẤT ĐỘNG SẢN RẤT DỄ DÀNG, NHƯNG MẤT 10 TỶ TRONG BẤT ĐỘNG SẢN NÓ CÒN DỄ DÀNG HƠN VẬY

Bất động sản là một thị trường hấp dẫn và cạnh tranh khốc liệt. Để đạt được thành công trong đầu tư bất động sản, bạn cần có đầy đủ kiến thức và công cụ cần thiết. Bất kỳ sai sót nào trong quá trình đầu tư đều có thể dẫn đến thất bại nghiêm trọng. Vì vậy, trước khi bước chân vào thị trường, bạn nên nắm vững kiến thức và kỹ năng cần thiết như phân tích, làm báo cáo nghiên cứu thị trường, định giá tài sản, quản lý tài chính và MKT, kiểm soát khâu bán, đàm phán,…

Đồng thời, bạn nên tìm hiểu kỹ về quy trình mua bán bất động sản, các vấn đề pháp lý và các rủi ro tiềm ẩn. Tóm lại, đầu tư bất động sản có thể mang lại lợi nhuận lớn, nhưng cũng có chứa đựng nhiều rủi ro, vì vậy bạn cần phải chuẩn bị kỹ càng trước khi tham gia thị trường này.

Hãy luôn nhớ rằng: Bạn có thể ăn tiền nhỏ lẻ từ nhiều thương vụ. Nhưng chỉ 1 lần sảy chân thì đã có thể trắng tay rồi. Vì thế, bạn phải chắc chắn rằng bạn đã nắm đầy đủ những kiến thức đúng, công cụ đúng trước khi bước chân vào thị trường.

Hãy tìm hiểu và học hỏi thật nhiều từ các chuyên gia trong lĩnh vực này để đảm bảo sự thành công trong thị trường bất động sản.

—————-

Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:

• Website: RICH NGUYEN
• Youtube: RICH NGUYEN
• Fanpage: Rich Nguyen Academy
• Facebook diễn giả: Rich Nguyen