Thị trường bất động sản hiện nay đang rơi vào thời kỳ khó khăn nhất trong 1 thập niên và phải giải quyết rất nhiều bất hợp lý tích tụ trong nhiều năm. 2022 có thể được xem là năm khó khăn nhất của thị trường bất động sản kể từ giai đoạn khủng hoảng năm 2011 – 2012. Lượng giao dịch ở phân khúc nhà ở chậm lại, thị trường căn hộ chung cư và nhà gắn liền với đất rất trầm lắng trong bối cảnh mặt bằng giá vẫn tăng.

Việc tiếp cận nguồn vốn khó khăn kết hợp với giá nhà tiếp tục tăng khiến tính thanh khoản của thị trường bất động sản bị suy giảm ít nhiều. Vì vậy, rất nhiều “nhà giàu” đầu tư bất động sản phải “khóc ròng” bởi vì không bán được hàng.

Trước khi hình thành một chu kỳ mới, bất động sản thường trải qua 4 giai đoạn là phục hồi – tăng trưởng – sốt nóng – suy thoái. Nhìn vào giai đoạn của 1 chu kỳ bất động sản, sốt đất xảy ra từ năm 2017 – 2018. Từ 2021 đến đầu 2022, thị trường bất động sản tiếp tục sốt cục bộ ở một số nơi khi công bố quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng.

Bắt đầu từ quý II/2022, khi Ngân hàng Nhà nước bắt đầu có động thái kiểm soát tín dụng vào bất động sản, thị trường có dấu hiệu chậm lại và tới nay rơi vào trầm lắng. Với những khó khăn của thị trường về nguồn vốn và vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ, giới chuyên gia bất động sản lo ngại thị trường sẽ rơi vào chu kỳ suy thoái và lặp lại kịch bản thời kỳ 2011 – 2013.

Vậy liệu thị trường bđs sẽ được tái thiết lại trước khi có sự phục hồi tăng trưởng trong tương lai? Trong bài viết ngày hôm nay, chúng ta sẽ cùng nhau thảo luận về chủ đề: “Câu chuyện tái thiết thị trường bất động sản?”.

1. Thị trường nhà ở đang ở đỉnh điểm của rủi ro

“Thị trường nhà ở đang ở đỉnh điểm của rủi ro” chính là ý kiến, nhận định chung của nhiều chuyên gia. Nhìn chung, sự không chắc chắn đang gia tăng trên toàn thị trường khi hoạt động giao dịch bất động sản dần bị siết chặt, niềm tin sụt giảm và tâm lý đợi chờ để quan sát. Bên cạnh đó, những sự kiện liên quan tới điều tra thao túng cổ phiếu, điều tra phát hành trái phiếu và người dân đua nhau rút tiền khỏi ngân hàng đã ảnh hưởng phần nào tới thị trường bất động sản”.

Theo thống kê từ một số tổ chức nghiên cứu thị trường, nhiều nhà đầu tư đang mắc kẹt, lỡ đi vay ngân hàng nhưng không thoát hàng được như kế hoạch. Vì vậy, họ buộc phải bán bất động sản dưới giá đã mua.

Bất động sản liền thổ là loại hình đầu tiên chịu áp lực bởi vì giá tăng quá nhanh. Kế tiếp là căn hộ hạng sang và siêu sang mặc dù hầu hết người mua trong phân khúc này có nhiều tiền hơn, có thể gồng được. Dự báo trong năm tới, nếu NHNN không có chính sách nới lỏng thích hợp thì đà bán tháo sẽ tăng và giá giảm trên thị trường sơ cấp.

Với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, dù lượng khách nội địa đang có xu thế hồi phục mạnh nhưng lượng khách quốc tế vẫn rất thấp. Tính chung 9 tháng đầu năm 2022, khách du lịch tới Việt Nam chỉ đạt khoảng 1,8 triệu lượt, con số này rất khiêm tốn với thời điểm trước Covid-19. Các chuyên gia cũng cho rằng, có thể phải đến năm 2024, lượng khách quốc tế mới có thể phục hồi hoàn toàn.

Trên thực tế, thời gian còn lại của năm 2022 là rất khó để ghi nhận bước cải thiện đáng kể. Lãi suất tăng và đồng tiền mất giá khiến nguồn vốn ngoại gia tăng tâm lý thận trọng. “Các nhà đầu tư nước ngoài vẫn đang chờ đợi và kỳ vọng chính sách sẽ ổn định hơn, đồng thời thị trường minh bạch hơn”.

Câu chuyện lãi suất không ngừng tăng và lạm phát trỗi dậy đang đặt bất động sản vào những thách thức rất lớn. Mặc dù được kiểm soát chặt chẽ nhưng chỉ số lạm phát năm nay được dự báo sẽ lên đến 4%, cao nhất trong vòng 6 năm trở lại đây.

Là lĩnh vực thâm dụng vốn và gánh nhiều chi phí, các nhà phát triển bất động sản đang phải chịu nhiều áp lực để kiểm soát chặt chẽ dòng tiền chạy ra. Đơn cử là giá thép tăng 46% so với cùng kỳ năm ngoái đã khiến chi phí phát triển dự án bị đội lên trung bình gần 7%. Không chỉ vậy, gánh nặng còn tới từ chi phí phát triển đất và lãi vay ngân hàng tăng mạnh.

Vì sử dụng đòn bẩy tài chính cao nên tỷ lệ lợi nhuận thu được của các nhà đầu tư bất động sản sẽ bị ảnh hưởng do sự thay đổi của lãi suất. Lúc này, tỷ suất lợi nhuận mà nhà đầu tư yêu cầu với bất động sản có xu thế thay đổi đi cùng với xu hướng tăng tổng thể của lãi suất trong nền kinh tế. Do đó, xu hướng tăng lãi suất có thể sẽ làm giảm mức giá mà người mua sẵn sàng trả.

Thị trường bđs được dự báo sẽ tiếp tục căng thẳng trong khoảng thời gian sắp tới nếu những vấn đề hiện tại về pháp lý và vốn không được khơi thông. Thậm chí, ở thời điểm này, bắt đầu xuất hiện tình trạng cắt giảm nhân sự rầm rộ ở một số chủ đầu tư bất động sản lớn khi đánh giá triển vọng phát triển của dự án sẵn có năm sau là hạn hẹp.

Các chuyên gia cho rằng, trong thời gian tới, thị trường bất động sản tiếp tục khó khăn với những chủ đầu tư nhà ở. Khách hàng muốn sở hữu một căn nhà ưng ý cũng khó bởi nguồn cung hạn chế hoặc rào cản vay vốn ngân hàng. Đặc biệt, vấn đề pháp lý vẫn là thách thức lớn nhất, thậm chí là làm mất đi sức hút phần nào của thị trường bất động sản nếu không có phương pháp tháo gỡ kịp thời.

Bên cạnh đó, nguồn vốn cho bất động sản từ trước tới nay đều đến từ vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng và vốn thu từ người mua. “Vì siết tín dụng và trái phiếu, các chủ đầu tư cần phải vượt qua bài toán nguồn vốn. Sang năm 2023, thị trường bất động sản có thể sẽ tái cấu trúc mạnh mẽ”.

Người mua cũng bắt đầu có xu hướng giảm thái độ chấp nhận rủi ro để đầu tư những khu vực xa trung tâm giống như các năm trước. “Hiện nay, sự quan tâm của người mua nhà đang dịch chuyển trở lại những vùng gần với khu trung tâm, các loại hình và phân khúc tài sản an toàn hơn. Họ cũng chú trọng đến việc rà soát chất lượng pháp lý và sự uy tín của chủ đầu tư trước khi rót vốn”.

2. Thị trường bất động sản thiết lập trạng thái mới?

Vấn đề của thị trường bđs đã trở thành một chủ đề nóng ở Quốc Hội. Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng đã chỉ ra 8 vấn đề lớn của thị trường bất động sản là hệ thống pháp luật liên quan tới xây dựng, đầu tư, kinh doanh vẫn còn một số bất hợp lý cần phải sửa đổi; cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp, phổ biến là bđs ở phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bđs du lịch có biểu hiện dư thừa; cơ cấu nguồn lực cho thị trường còn bất hợp lý, chủ yếu từ vốn huy động qua phát hành trái phiếu, vốn tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng.

Bên cạnh đó, giao dịch bđs chưa được minh bạch và giá bất động sản, nhất là đất ở, nhà ở liên tục tăng cao hơn so với thu nhập của người dân. Hơn nữa, các sàn giao dịch bđs hoạt động thiếu ổn định và hoạt động môi giới bất động sản vẫn chưa được kiểm soát tốt. 

Không chỉ vậy, hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về thị trường nhà ở chưa đầy đủ, thiếu tính thống nhất, chưa công khai làm ảnh hưởng đến tính minh bạch của thị trường. Ngoài ra, việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào bất động sản còn chưa chặt chẽ và tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Đây là vấn đề lớn phải được giải quyết ngay trước khi thị trường bất động sản có thể rơi vào khủng hoảng thực sự. Ở góc độ tích cực, giải quyết những rủi ro khủng hoảng này còn là một cơ hội để các bên tham gia thị trường bất động sản đánh giá lại tầm nhìn, chiến lược phát triển, nhận ra rủi ro, thiếu sót trong tổ chức để thiết lập cách ứng xử phù hợp với năng lực, cũng như thích ứng với bối cảnh hoàn toàn mới.

Trên thực tế, bên cạnh phân khúc nhà ở gặp nhiều khó khăn, bức tranh bđs vẫn có một số điểm sáng. Đó là dòng vốn ngoại đổ vào mạnh và bất động sản công nghiệp hoạt động một cách sôi nổi.

Theo số liệu từ Cục Đầu tư Nước ngoài, Bộ Kế hoạch & Đầu tư cho biết, tính tới ngày 20/9/2022, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký khả năng, đạt 18,7 tỷ USD. Đáng chú ý, ngành bất động sản tiếp tục trụ vị trí thứ 2 với hơn 3,5 tỷ USD, chiếm đến gần 19% tổng vốn đầu tư.

Trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế ngày nay, tình trạng lạm phát và lãi suất tăng cao. Nếu các nhà đầu tư không kịp thoát hàng để dịch chuyển sang các quốc gia tránh bão thì xu thế thuê nhà kho, nhà xưởng xây sẵn sẽ tiếp tục lên ngôi do chi phí đầu tư nhỏ, nguồn vốn được bảo toàn.

Đặc biệt, miền Trung là khu vực có nền kinh tế kém phát triển hơn nên chính quyền vô cùng tích cực trong việc thu hút vốn FDI. Ngoài ra, quỹ đất còn nhiều nên giá hợp lý và nguồn nhân lực sẵn có dồi dào. Đây chính là những thế mạnh giúp khu vực miền Trung thu hút dòng vốn bất động sản công nghiệp.

Hơn nữa, xu hướng đầu tư nhà máy theo chuẩn ESG (môi trường – trách nhiệm xã hội – quản trị doanh nghiệp) cũng bắt đầu hình thành rõ nét tại Việt Nam. Điển hình là nhà máy tỷ đô Lego ở Bình Dương.

Nhìn xa hơn những rủi ro ngắn hạn, các nhà đầu tư ngoại vẫn xem Việt Nam là thị trường giàu tiềm năng. Bất động sản vẫn là lĩnh vực hấp dẫn khi chiếm vị trí thứ 2 trong thu hút nguồn vốn FDI. 

Giữa các phân khúc cũng có sự dịch chuyển rõ nét, trong đó nhà ở và công nghiệp là hai phân khúc đón nhiều vốn đầu tư ngoại nhất. Mặc dù thế giới đang bất ổn và đồng tiền của nhiều quốc gia mất giá nhưng nguồn thu nhập ổn định cũng tìm cơ hội vào thị trường mới nổi như Việt Nam. Điều này chứng tỏ niềm tin vào tương lai dài hạn của thị trường bất động sản”.

Theo chuyên gia, bước sang 2023, thị trường bất động sản sẽ thiết lập 1 trạng thái mới theo hướng thanh lọc hơn. Nếu vượt qua thời kỳ khó khăn, doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ vượt lên trên tất cả và dẫn dắt cuộc chơi dần đi vào quỹ đạo phát triển ổn định.

Trên thực tế, nếu so với giai đoạn khủng hoảng năm 2008 hoặc 2011 – 2012, thách thức của thị trường bất động sản hiện nay được cho là không lớn bằng. Do đó, tiềm năng của thị trường bđs về dài hạn chắc chắn là có. Điều quan trọng là các chủ đầu tư phải giữ vững niềm tin. Tuy nhiên, vì nhu cầu khách hàng có sự thay đổi đáng kể nên chủ đầu tư phải thay đổi để thích nghi.

“Thị trường bất động sản sẽ khắt khe và chọn lọc sản phẩm hơn nên các bên tham gia phải chung tay vượt qua khó khăn. Giai đoạn 2013 – 2014 từng xuất hiện những chủ đầu tư lớn sau khủng hoảng nên lần này có thể sẽ nổi lên những chủ đầu tư mới”.

Câu chuyện ở Việt Nam khá giống với Dubai – một đất nước cằn cỗi nhưng hiện nay đã trở thành một trong những thị trường bđs hàng đầu. Nền kinh tế Việt Nam đang bùng nổ và chi phí lao động thấp,… Tất cả mọi thứ đều hội tụ ở đây và Việt Nam đang được đánh giá là nhà cung ứng toàn cầu ở những lĩnh vực công nghiệp trọng yếu”.

XEM FULL BÌNH LUẬN ĐIỂM TIN TẠI ĐÂY:

3. Chuyên gia nhận định: Bất động sản mang tính chu kỳ và mỗi chu kỳ đều có sóng nên nhà đầu tư có thể nắm bắt cơ hội

Theo ý kiến của Rich Nguyen và các chuyên gia nghiên cứu thị trường Rich Invest đánh giá: Bất động sản mang tính chu kỳ và mỗi chu kỳ đều có sóng nên nếu nắm bắt được chu kỳ thị trường, các nhà đầu tư cũng nắm bắt được cơ hội. Giống với sự lặp đi lặp lại của các mùa, bđs sẽ dịch chuyển theo các biểu đồ mà bạn có thể quan sát, dự đoán. Thế nhưng, chu kỳ bđs thường không ổn định và chịu tác động của kinh tế vĩ mô trong nước, thế giới. Do đó, thị trường bđs chuyển động theo tốc độ riêng và đây là thách thức thực sự với các nhà đầu tư.

Khi so sánh với sự trầm lắng của thị trường bất động sản giai đoạn 2011 – 2013, chúng ta có thể thấy rằng, nhu cầu khách mua để ở hiện nay vẫn hiện hữu. Nguồn cung tồn tại những sản phẩm tốt đi kèm với chất lượng xây dựng, cũng như tiện ích hiện đại.

“Vào năm 2011 – 2012, niềm tin với việc bàn giao sản phẩm bị ảnh hưởng nặng nề nhưng hiện nay, nhiều sản phẩm vẫn có thể được bàn giao theo đúng tiến độ, chất lượng cam kết dù còn tồn tại khó khăn về dòng tiền. Khi giá bán phù hợp và sản phẩm của chủ đầu tư uy tín, người có nhu cầu thực vẫn quyết định mua để sử dụng”.

Ngoài ra, bối cảnh chu kỳ hiện nay và chu kỳ suy thoái gần nhất của thị trường bđs Việt Nam vào năm 2011 – 2013. Dựa vào báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp bđs (gồm 92 công ty chưa niêm yết và 118 công ty niêm yết). Số lượng các nhà phát triển bđs được niêm yết từ năm 2011 – 2013 ít hơn so với hiện tại.

Cụ thể, sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện nay đã tốt hơn so với thời kỳ 2011 – 2013 với tỷ lệ đòn bẩy tài chính thấp hơn và khả năng thanh toán mau khỏe hơn. Tỷ số thanh toán lãi vay hiện nay đã giảm xuống mức thấp nhất trong giai đoạn 2011 – 2013, điều này cho thấy có thể xảy ra rủi ro vỡ nợ cao như năm 2011.

Nhìn về khoảng thời gian tới, thị trường bất động sản có thể chứng kiến những xu hướng chính, định hình lại thị trường theo hướng ổn định, bền vững hơn. Giá bất động sản có thể tăng nhưng sẽ tăng chậm lại và một số phương thức đầu tư hiện đại có thể xuất hiện, giúp đa dạng các cơ hội đầu tư.

Ngoài ra, công nghệ ứng dụng vào bđs có thể sẽ là xu hướng được đẩy mạnh nhờ hiệu quả đem lại do tối ưu chi phí và nhân lực,… Công nghệ bất động sản có thể sẽ trở thành chìa khóa để mở bế tắc cho giao dịch bđs, thúc đẩy sự minh bạch khi bên bán và bên mua nắm rõ thông tin biến động tốt hơn, cũng như hiểu rõ hơn về thị trường.

Hơn nữa, quỹ đất khan hiếm và mặt bằng giá cao ở thành phố lớn có thể thúc đẩy dòng vốn bất động sản tìm về thị trường cấp 2 như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, tạo nên những khu đô thị vệ tinh. Đây cũng là động lực cho các nhà đầu tư trong nước và ngoài nước tham gia bởi so với bất động sản nghỉ dưỡng, thương mại, thời gian thu hồi vốn phải mất từ 10 – 20 năm thì nhà ở chỉ mất một nửa thời gian đó.

Những địa phương này càng ngày càng hưởng lợi nhờ xu hướng đô thị hóa, thu nhập người dân cải thiện, hạ tầng được nâng cấp, hoạt động kinh tế – công nghiệp sôi động, đáp ứng được nhu cầu ăn, ở, mặc của người dân, đặc biệt là giới trẻ có nhu cầu sở hữu nhà gia tăng. Do đó, với những đơn vị đã chuẩn bị sẵn quỹ đất ở những địa phương này trong vòng 10 – 15 năm qua, sắp tới đây chính là thời điểm sẵn sàng để phát triển dự án.

Bên cạnh đó, xu thế dịch chuyển nhà ở từ trung tâm đến khu đô thị vùng ven không phải là điều xa lạ hay đặc thù. Năm 2020, Thụy Điển đã chứng kiến một làn sóng dịch chuyển kỷ lục từ Stockholm ra những khu vực lân cận như Habo, Knivsta và Gnesta. Giá cả đắt đỏ và nguồn cung khan hiếm đã khiến 8.495 người rời bỏ thành phố trong năm đó, chủ yếu là người tuổi vị thành niên.

Tình trạng này cũng xuất hiện ở nước Châu Âu như Tây Ban Nha hoặc Hà Lan. Bên cạnh lý do giá ở, Covid-19 và xu hướng làm việc từ xa cũng ảnh hưởng tới tâm lý của nhiều người khi dịch chuyển khỏi các thành phố lớn. Trong thời điểm hiện tại, than vãn không phải là giải pháp mà thay vào đó, các doanh nghiệp bất động sản nên ngồi lại với nhau để tính toán giá bán, chính sách bán hàng và chi phí để cùng nhau vượt qua thực tế nhiều thử thách. 

Nhìn chung, mặc dù trong ngắn hạn gặp phải những thách thức đáng kể nhưng nếu nỗ lực vượt qua khó khăn và triển vọng dài hạn sẽ tươi sáng cho lĩnh vực bất động sản. Còn trong thời điểm này, lời khuyên các chuyên gia đưa ra là những bên tham gia thị trường nên tính toán giỏi hơn và cùng nhau ngồi lại để thảo luận cách vượt qua khó khăn. Các tổ chức và nhà lãnh đạo phải nhìn nhận lại doanh nghiệp của mình vận hành trong tương lai như thế nào sao cho bền vững hơn. Cùng với vai trò điều tiết của Chính phủ, thị trường bất động sản sẽ phát triển tích cực hơn.

Tóm lại, Rich Nguyen vẫn thường chia sẻ: Thời điểm đối với bất động sản là yếu tố then chốt. Khi trầm lắng thì hàng bán nhiều vô kể, giá rẻ và nhiều lựa chọn. Khi sôi động thì đám đông đổ xô đi mua cho nên có hàng đầu ra thì dễ bán. Chúng ta kiếm được tiền là bởi luôn biết cách làm ngược lại đám đông chứ không phải làm giống đám đông bản năng. “Hãy biết tham lam khi người khác sợ hãi và biết sợ hãi khi người khác tham lam”.

Và ĐÔI KHI CƠ HỘI CÓ PHẢI LÀ CƠ HỘI HAY KHÔNG, NÓ CÒN PHỤ THUỘC VÀO LÁ GAN CỦA MỖI NGƯỜI

Cơ hội tốt thường không rõ ràng, rõ ràng thì không tới lượt bạn. Để xây dựng nên một sự nghiệp, chúng ta cần phải có tư duy đúng, DÁM NGHĨ DÁM LÀM.

Nếu bạn nuôi một tư tưởng làm giàu mạnh mẽ và đã có một bản chiến lược, kế hoạch hành động cụ thể rõ ràng thì hãy bắt tay vào làm ngay, hành động ngay hôm nay. Muốn có cơ hội tốt đầu tiên bạn phải làm dần đi đã.

• Website: RICH NGUYEN
• Youtube :  RICH NGUYEN
• Fanpage :  Rich Nguyen Academy
• Facebook diễn giả: Rich Nguyen