Hàng loạt nút thắt được tháo gỡ, thanh khoản bất động sản đảo chiều?; Phát triển nhà ở xã hội để giảm lệch pha cung – cầu; Triển khai gần 1.400 cuộc thanh, kiểm tra chuyên ngành đất đai trên toàn quốc; Doanh nghiệp bất động sản cần chấp nhận giảm giá để có thể tồn tại. Đây là những thông tin nổi bật trong điểm tin bất động sản ngày 10/03/2023 cùng Rich Nguyen Academy.

1. Hàng loạt nút thắt được tháo gỡ, thanh khoản bất động sản đảo chiều

Cùng với nỗ lực tháo gỡ những nút thắt về pháp lý để cứu vãn nguồn cung bất động sản, bài toán về dòng tiền đã có lời giải nên dần cải thiện được thanh khoản. Hàng loạt giải pháp tháo gỡ khó khăn của thị trường bđs đang được các bộ, ngành và địa phương phải tính toán để khơi thông dòng vốn tín dụng cho doanh nghiệp địa ốc lẫn người mua nhà. Đây là một trong những nhiệm vụ trọng tâm phải thực hiện.

Song song với đó, các tổ chức tín dụng được yêu cầu tiết giảm chi phí để ổn định mặt bằng lãi suất và phấn đấu giảm lãi suất cho vay. Cụ thể, vào ngày 16/2/2023, ngân hàng Agribank thông báo lãi suất cho vay có thể được điều chỉnh giảm tối đa là 3%/năm so với mức đang áp dụng. Ngân hàng Vietinbank cũng công bố dành gói tín dụng 10.000 tỷ đồng với mức lãi suất chỉ từ 7%/ năm để hỗ trợ doanh nghiệp vừa và nhỏ mới phát triển hoạt động kinh doanh trong nửa đầu năm 2023. Danh sách những ngân hàng giảm lãi suất đang tiếp tục dài thêm giúp thị trường bất động sản cải thiện thanh khoản.

Bên cạnh đó, cũng phải kể đến dòng tiền dồi dào từ lượng kiều hối được chuyển về Việt Nam từ trước Tết. Cụ thể, kiều hối về trong nước tăng trưởng gần 5% vào năm ngoái. Đáng chú ý là khoảng 25% số tiền này đã được đổ vào thị trường bất động sản, giúp lượng giao dịch tăng mạnh trong thời gian vừa qua.

Triển vọng thị trường bất động sản phục hồi còn đến từ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI. Việt Nam được hơn 200 đại diện cấp cao của các công ty đầu tư hàng đầu chọn là điểm đến đầu tư ưu tiên nhất, nhì trong nhóm những thị trường mới nổi. Hơn nữa, lần đầu tiên nước ta lọt vào danh sách top 20 nền kinh tế thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI nhiều nhất trên thế giới. Trong đó, bất động sản hút khoảng 4,45 tỷ USD vào năm ngoái.

2. Phát triển nhà ở xã hội để giảm lệch pha cung – cầu

Phát triển nhà ở xã hội chính là mũi tên trúng nhiều đích vì nó vừa đáp ứng mục tiêu chiến lược quốc gia giúp người dân có cơ hội được cải thiện nhà ở, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, người nghèo, vừa giúp thị trường bất động sản từng bước khắc phục lệch pha cung – cầu,… Một trong những lý do khiến thị trường bđs gặp khó khăn như hiện nay là cơ cấu sản phẩm không hợp lý với sự thiếu hụt nguồn cung phân khúc trung bình. Để giải quyết vấn đề này, Chính phủ đặt mục tiêu tập trung phát triển nhà ở xã hội và nhà ở công nhân.

Trên thực tế, tình trạng nguồn cung nghiêng về phân khúc bất động sản nhà ở trung và cao cấp, cầu nghiêng về bđs phân khúc “bình dân” kéo dài, dẫn đến hiện tượng lệch pha cung – cầu. Nếu sự lệch pha này tiếp tục xảy ra có thể gây ra các cuộc khủng hoảng trầm trọng hơn nữa. Do đó, một trong những định hướng quan trọng để giải quyết vấn đề trên là Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030” nhằm tăng nguồn cung phù hợp.

Để góp phần giải quyết nguồn vốn, trong Hội nghị trực tuyến toàn quốc “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” vào giữa tháng 2 vừa qua, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã đề xuất gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho xây dựng dự án nhà ở công nhân, nhà ở xã hội với lãi suất cho vay tới người xây dựng, người mua nhà thấp hơn 1,5 – 2% lãi suất vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường từng thời kỳ.

Nhà nước cần phải đứng ra tạo lập được quỹ đất sạch để phát triển dự án nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, việc định giá bán nhà ở xã hội phải phù hợp với biến động giá thị trường. Đặc biệt, cần bỏ cơ chế xét duyệt danh sách mua nhà ở xã hội. Thay vào đó, chỉ cần quy định người có thu nhập thấp ở đâu, thuộc đối tượng nào, nếu có nhu cầu là sẽ được mua nhà ở xã hội. Điều này sẽ khơi thông đầu ra vì tháo gỡ đầu ra cho những dự án nhà ở xã hội là điều vô cùng quan trọng. Bởi vì làm xong dự án nhưng vẫn chưa bán hết nhà trong 2 – 3 năm thì cũng không có lợi nhuận mà nếu thế, không nhà đầu tư nào sẽ đi mua phiền phức vào người.

3. Triển khai gần 1.400 cuộc thanh, kiểm tra chuyên ngành về đất đai trên toàn quốc

Trong ba năm qua, đã có 1.383 cuộc thanh, kiểm tra chuyên ngành đất đai với hơn 3.500 cá nhân, tổ chức được ngành tài nguyên và môi trường triển khai trên khắp cả nước. Từ đó phát hiện và xử lý nhiều sai phạm, trong đó những vi phạm chủ yếu tập trung vào việc không sử dụng đất; sử dụng đất không đúng mục đích hoặc lấn chiếm đất đai, tiến độ thực hiện chậm,….

Qua thanh, kiểm tra đã xử phạt vi phạm hành chính 2.606 cá nhân, tổ chức với số tiền hơn 341 tỷ đồng; kiến nghị truy thu nộp ngân sách nhà nước khoảng 52,9 tỷ đồng; kiến nghị thu hồi 10 giấy phép khai thác khoáng sản và thu hồi 4.897 ha đất. Trong thời gian này, toàn ngành đã tổ chức tiếp được 10.582 lượt công dân, tiếp nhận và xử lý 42.782 lượt đơn, tham mưu giải quyết hơn 80% số vụ việc tố cáo, khiếu nại, tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền.

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, các vi phạm chủ yếu tập trung vào việc không sử dụng đất hoặc tiến độ thực hiện chậm (83%); sử dụng đất không đúng mục đích (27%); chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất (8%); lấn chiếm đất đai (26%); chưa thực hiện thủ tục hành chính về đất đai (9%) và những hành vi khác (7%). Căn cứ vào kết quả thanh, kiểm tra, các cơ quan chức năng đã xử phạt vi phạm hành chính 142 cá nhân, tổ chức với số tiền khoảng 14 tỷ đồng, kiến nghị truy thu hơn 4,7 tỷ đồng và thu hồi 374 ha đất.  

Trong năm 2023, Bộ Tài nguyên & Môi trường sẽ tập trung thanh tra một số dự án cho thuê đất, giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; một số dự án có chuyển đổi mục đích đất rừng phòng hộ và đất trồng lúa; Kiểm tra với những dự án không hoặc chậm đưa đất vào sử dụng; kiểm tra việc thực hiện thủ tục hành chính đất đai, việc quản lý và sử dụng đất có nguồn gốc từ nông – lâm trường.

Đồng thời sẽ kiểm tra việc chấp hành những quy định của pháp luật với Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và công tác lập kế hoạch sử dụng đất, lập quy hoạch giai đoạn 2021 – 2030; Kiểm tra việc chấp hành các quy hoạch của Luật đất đai năm 2013 trong công tác cho thuê đất, giao đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở địa phương,… Bên cạnh đó, Bộ cũng tăng cường thanh, kiểm tra đột xuất với các tổ chức có dấu hiệu vi phạm pháp luật về tài nguyên và môi trường dựa trên cơ sở yêu cầu của công tác quản lý nhà nước, thông tin phản ánh của người dân, cơ quan truyền thông cũng như của các đơn vị, cơ quan, địa phương.

4. Doanh nghiệp bất động sản cần chấp nhận giảm giá để có dòng tiền tồn tại

Việc hoán đổi trái phiếu bằng bất động sản giúp các doanh nghiệp địa ốc có động lực để đẩy nhanh các dự án đang triển khai dở dang và bán ở mức giá hợp lý để trái chủ có thể chấp nhận. Trong báo cáo gần đây về thị trường trái phiếu của VnDirect, đơn vị này cho biết, Nghị định 08 sẽ tạo ra hành lang pháp lý cần thiết để xử lý một vài điểm nghẽn hiện nay ở thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Đánh giá tác động các nội dung được điều chỉnh trong Nghị định 08, về việc cho phép tổ chức phát hành trái phiếu được đàm phán với trái chủ để gia hạn thêm tối đa 2 năm. Để thực hiện điều khoản này, doanh nghiệp phải có sự đồng ý của các trải chủ sở hữu tối thiểu 65% tổng số trái phiếu trở lên.

Chứng khoán VnDirect cũng cho rằng, trong bối cảnh các doanh nghiệp đang gặp khó khăn về thanh khoản và dòng tiền, nhất là các doanh nghiệp địa ốc, việc giãn nợ sẽ giúp doanh nghiệp có đủ thời gian phục hồi để thu về dòng tiền, cũng như hoàn thành nghĩa vụ nợ. Kế tiếp, Nghị định 08 cho phép các doanh nghiệp được đàm phán với trái chủ để được trả nợ trái phiếu bằng các tài sản hợp pháp khác. Để thực hiện điều khoản này, các doanh nghiệp phải có sự đồng ý của những trái chủ sở hữu tối thiểu 65% tổng số trái phiếu trở lên.

Việc trả nợ bằng tài sản khác cũng giúp doanh nghiệp linh hoạt hơn trong việc trả nợ, nhất là những doanh nghiệp bất động sản. Họ sẽ có động lực đẩy nhanh những dự án đang triển khai dở dang và bán ở mức giá hợp lý để trái chủ có thể chấp nhận.

Mặc dù Nghị định 08 là cơ sở pháp lý để đẩy mạnh hơn xử lý nợ xấu trái phiếu nhưng các doanh nghiệp địa ốc phải rất nỗ lực để tái cơ cấu đầu tư, tái cấu trúc doanh nghiệp và tái cơ cấu sản phẩm theo hướng phát triển phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực. Sản phẩm nhà ở cần phải có tính thanh khoản cao như nhà ở vừa túi tiền, tích cực tham gia chương trình phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030.

Các doanh nghiệp cũng phải tăng chiết khấu, khuyến mãi và giảm giá bán nhà theo phương châm chấp nhận “bán lỗ để cắt lỗ” nhằm có dòng tiền và thanh khoản trong bối cảnh rất khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay. Mục đích là để “tồn tại trước đã” sau đó mới tìm cơ hội phát triển trở lại”.

—————-

Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:

• Website: RICH NGUYEN
• Youtube:   RICH NGUYEN
• Fanpage:   Rich Nguyen Academy
• Facebook diễn giả: Rich Nguyen