Sớm khắc phục những hạn chế trong chuyển đổi số bất động sản; Bất động sản lao đao, cơ hội của “cá mập”; Tháo gỡ vướng mắc về quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội; Tạo lập hành lang pháp lý đồng bộ cho quản lý, sử dụng nhà, đất công; Hà Nội cần khoảng 560.000m2 sàn nhà ở phục vụ tái định cư; Giao dịch bất động sản ven biển trầm lắng; Hà Nội sẽ phát triển 2 thành phố trực thuộc để tạo cực tăng trưởng mới. Đây là những nội dung đáng chú ý trong phần điểm tin bất động sản ngày 16/12/2022 cùng Rich Nguyen.
1. Sớm khắc phục các hạn chế trong chuyển đổi số bất động sản
Chiều ngày 13/12/2022, Báo Thanh niên đã tổ chức Diễn đàn Bất động sản 2022 với chủ đề là Proptech – Xu hướng tất yếu của thị trường. Hiện nay, Bộ Xây dựng đang quản lý và vận hành hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản ở địa chỉ batdongsan.xaydung.gov.vn. Đây là dữ liệu đầy đủ và đáng tin cậy liên quan tới số lượng dự án, giao dịch, dự án bất động sản đã hoàn thành được mở bán và thông tin giá cả, cơ cấu. Không chỉ vậy, địa chỉ này còn cập nhật cơ chế và chính sách của Đảng, Nhà nước liên quan đến thị trường bất động sản.
Thế nhưng, lĩnh vực chuyển đổi số bđs cũng còn nhiều hạn chế như hệ thống dữ liệu còn nhiều bất cập và chưa công khai, ảnh hưởng tới tính minh bạch của thị trường. Bên cạnh đó, chuyển đổi số bất động sản phân tán ở nhiều tổ chức với những mục tiêu khác nhau.
Việc kết nối chia sẻ cơ sở dữ liệu nhà ở, đất đai với cơ sở dữ liệu dân cư vẫn chưa đầy đủ, thiếu rất nhiều, dẫn tới thiếu tính minh bạch và cái nhìn tổng thể. Việc ứng dụng chuyển đổi số trong đầu tư xây dựng các dự án cũng chưa được sâu rộng.
Việc phân cấp quản lý bất động sản gắn liền với đất như công sở, nhà ở,… cũng khiến việc ứng dụng công nghệ số trong quản lý Nhà nước từ Trung ương đến địa phương chưa được triển khai đồng bộ và chưa có cơ sở dữ liệu quản lý tập trung.
Chuyển đổi số trong bất động sản còn chậm hơn so với những lĩnh vực khác, nguồn nhân lực chất lượng cao về ứng dụng công nghệ thông tin trong bất động sản còn hạn chế, những nền tảng ứng dụng được nghiên cứu, thiết lập chỉ đáp ứng một phần của chu trình giao dịch bđs, thiếu thông tin, dữ liệu có độ tin cậy, khó khăn liên quan tới vấn đề công nghệ, con người,…
Vì vậy, Thứ trưởng Bộ Xây dựng đã đề nghị diễn đàn tập trung nghiên cứu và hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan tới bất động sản gắn với yêu cầu của nhiệm vụ chuyển đổi số. Trong đó có những cơ chế và chính sách để khuyến khích, thúc đẩy ứng dụng công nghệ số trong bất động sản.
2. Bất động sản lao đao, cơ hội của đại gia “cá mập”
Theo dự báo của các chuyên gia, thị trường M&A sẽ tiếp tục sôi động trong thời gian sắp tới. Đồng thời sẽ xuất hiện nhóm đại gia “cá mập” tiếp tục dẫn dắt thị trường. Bởi vì thực tế, hiện tượng này đã từng có tiền lệ trong lần khủng hoảng trước. Đó là sự góp mặt của những doanh nghiệp lĩnh vực khác nhảy vào mua lại dự án bất động sản.
Theo đánh giá của một số chuyên gia, khi thị trường rơi vào khủng hoảng, M&A diễn ra vô cùng sôi động. Hiện nay, có rất nhiều nhà đầu tư cá nhân hoặc quỹ đầu tư đặt hàng đơn vị “săn” những tài sản giá trị như tòa nhà văn phòng, khách sạn vừa và nhỏ, nhà phố, resort,… với tổng giá trị đầu tư khoảng 8000 – 10000 tỷ đồng. Khi thương lượng, giá bán sẽ giảm khoảng 15 – 20% và nhà đầu tư nước ngoài chiếm khoảng 30%.
Song song với đó, nhiều chủ dự án từ khu công nghiệp, khu đô thị đến khách sạn, tòa nhà văn phòng, dự án chưa xây hoặc đang dở dang, tài sản vận hành,… cũng đang nhờ các đơn vị chuyên tư vấn M&A bán lại. Đa số đều là những công ty quy mô lớn.
“Trong nguy có cơ” và mỗi cuộc khủng hoảng là cuộc thanh lọc thị trường. Sẽ có tập đoàn bị gục ngã nhưng thị trường bất động sản sẽ chứng kiến các doanh nghiệp mới vươn lên và dẫn dắt. Các câu lạc bộ triệu phú/ tỷ phú sẽ có thêm sự góp mặt của lớp chủ doanh nghiệp bất động sản mới.
“Trong đợt điều chỉnh của thị trường bất động sản hiện nay cũng là giai đoạn định hình cho doanh nghiệp mới dẫn dắt thị trường trong những năm tiếp theo”. M&A được kỳ vọng sẽ giúp thị trường sôi động hơn trong khoảng thời gian tới.
Một trong những điều quan trọng nhất với các nhà đầu tư nước ngoài là tính minh bạch. Thị trường bất động sản càng minh bạch thì nhà đầu tư quốc tế càng quan tâm.
Theo Bộ Khoa học và Đầu tư, trong 10 tháng đầu năm nay, tổng giá trị thị trường M&A đạt 5,7 tỷ USD. Các giao dịch sẽ tiếp tục được dẫn dắt bởi doanh nghiệp Việt Nam với giá trị khoảng hơn 1,3 tỷ USD. Những lĩnh vực, ngành chính thu hút nhiều khoản đầu tư bao gồm bất động sản gần 1 tỷ USD, tiêu dùng 1,2 tỷ USD và công nghiệp 800 triệu USD.
Bộ Khoa học và Đầu tư đang xây dựng, soạn thảo và hoàn thiện dự thảo các Luật Hợp tác xã (sửa đổi), Luật Đấu thầu (sửa đổi),… để hoàn thiện hành lang pháp lý cho các hoạt động kinh doanh, đầu tư. Đồng thời tạo điều kiện thông thoáng, thuận lợi và minh bạch cho các hoạt động kinh doanh, đầu tư ở Việt Nam, trong đó có M&A.
XEM FULL ĐIỂM TIN BẤT ĐỘNG SẢN NGÀY 16/12/2022 TẠI ĐÂY:
3. Tháo gỡ những vướng mắc về quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội
Bộ Xây dựng đã đề xuất những phương án sửa đổi và bổ sung quy định về quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội theo hướng bỏ quy định yêu cầu bắt buộc chủ đầu tư dự án xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Thay vào đó, Bộ Xây dựng bổ sung quy định bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Với đề xuất này, các chuyên gia cho biết, nếu được chấp thuận, trong thời gian tới hy vọng những vướng mắc của nhà ở xã hội sẽ được tháo gỡ. Nguồn cung của nhà ở xã hội dự kiến sẽ tăng để đáp ứng nhu cầu của người dân.
4. Tạo lập hành lang pháp lý đồng bộ cho quản lý và sử dụng nhà, đất công
Bộ Tài chính đã xây dựng Dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định về việc quản lý, sử dụng, khai thác nhà, đất không dùng vào mục đích để ở giao cho tổ chức có chức năng quản lý và kinh doanh nhà địa phương quản lý. Khi được ban hành, nghị định sẽ tạo lập hành lang pháp lý cho việc quản lý và sử dụng, khai thác quỹ nhà đất là tài sản công, góp phần quản lý chặt chẽ, cũng như khai thác có hiệu quả nhà đất phục vụ phát triển kinh tế, xã hội của địa phương.
Theo đó, Dự thảo quy định 3 hình thức quản lý và khai thác nhà, đất:
- Cho thuê nhà
- Bố trí cho các tổ chức, cơ quan, đơn vị sử dụng tạm thời
- Quản lý theo nguyên trạng trong khi chờ thực hiện xử lý nhà đất theo quy định của pháp luật.
Tùy vào loại nhà, đất và yêu cầu quản trong mỗi giai đoạn, các địa phương sẽ quyết định hình thức cụ thể để quản lý chặt chẽ, cũng như khai thác có hiệu quả nhất. Để thực hiện tốt vai trò đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý với quỹ nhà đất của địa phương, kiểm soát tình hình quản lý, khai thác, kiểm soát việc thu và nộp tiền thuê nhà. Dự thảo quy định, mỗi năm, đơn vị sự nghiệp công lập cần phải lập Kế hoạch quản lý, khai thác nhà, đất để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, phê duyệt. Kế hoạch sẽ được điều chỉnh và bổ sung khi phát sinh những yếu tố làm thay đổi dự kiến ban đầu. Điều này để tránh nợ đọng diễn ra như ở một số địa phương trong thời gian vừa qua và tăng cường tính chủ động, sáng tạo, cũng như tự chịu trách nhiệm của đơn vị có chức năng quản lý và kinh doanh nhà.
Dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định việc quản lý, sử dụng, khai thác nhà, đất không dùng vào mục đích để ở giao cho cơ quan có chức năng quản lý, kinh doanh nhà địa phương quản lý được xây dựng đã góp phần tạo lập hành lang pháp lý để quản lý, sử dụng, khai thác quỹ nhà đất là tài sản công. Từ đó, góp phần quản lý chặt chẽ và khai thác có hiệu quả nhà đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội của địa phương.
5. Hà Nội cần khoảng 560.000m2 sàn nhà ở để phục vụ tái định cư
Để cụ thể hóa mục tiêu phát triển nhà ở tái định cư mỗi năm và giai đoạn 2021 – 2025 (thuộc Chương trình phát triển nhà ở TP Hà Nội thời kỳ 2021 – 2030), UBND TP HN đã xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở phục vụ tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong thời gian thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Theo UBND TP HN, giai đoạn 2016 – 2020, trên địa bàn có 40 dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư với khoảng 14.916 căn hộ tương ứng khoảng 1.189.500m2 sàn. Trong đó, 19 dự án đầu tư đã được hoàn thành với 371.800m2 sang và 4.684 căn hộ. Đồng thời, 21 dự án đang triển khai và đã có quyết định chủ trương đầu tư với 817.700m2 sàn cùng 10.232 căn hộ.
Đáng chú ý, thời kỳ 2021 – 2025, tổng nhu cầu tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư ở Hà nội cần tới 16.186 căn hộ, tương đương 1.294.880m2 sàn nhà ở.
Sau khi giảm trừ do quỹ nhà đã hoàn thành chưa bố trí và tỷ lệ người nhận hỗ trợ bằng tiền tự lo tái định cư, tổng số căn hộ cần hoàn thành là 5.917, cộng thêm 1.200 căn dự kiến phục vụ nhu cầu bố trí chỗ ở tạm thời cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, chỉ tiêu trong thời kỳ 2021 – 2025 là 7.117 căn hộ, tương đương khoảng 560.000m2 sàn.
Để bảo đảm có sẵn quỹ nhà chuyển tiếp từ 2021 – 2025 “gối đầu” phục vụ nhu cầu tái định cư cho những dự án đầu tư có giải phóng mặt bằng trong giai đoạn tiếp theo (sau năm 2025) và dự phòng quỹ nhà phục vụ bố trí chỗ ở tạm thời cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ, Hà Nội đặt mục tiêu tập trung hoàn thành 15 dự án đầu tư có thể hoàn thành và chuẩn bị đầu tư 1 dự án xây dựng nhà tái định cư ở điểm XI, phường Phú Thượng, Quận Tây Hồ.
6. Giao dịch mua bán bất động sản ven biển trầm lắng
Biệt thự biển và shophouse nghỉ dưỡng ở Bắc – Trung – Nam đều ghi nhận lượng giao dịch giảm hơn 80 – 90% so với cùng kỳ năm 2021. Thanh khoản thị trường yếu dần mặc dù đang trong mùa cao điểm bán hàng cuối năm, những dự án mới đều giao dịch chậm.
Tương tự tháng qua, nhà phố thương mại ở những dự án nghỉ dưỡng cũng chỉ bán được 35 căn, giảm 96% so với năm ngoái. Rổ hàng mới bị tồn kho là khoảng 85% dù các chủ đầu tư chiết khấu từ 30 – 40%, cam kết cho thuê lại, hỗ trợ lãi suất và kéo dài thời gian quảng cáo, đặt chỗ.
Riêng phân khúc condotel, tháng 11 bán được trên 340 căn chủ yếu ở Bà Rịa – Vũng Tàu (tăng so với hồi tháng 10) nhưng vẫn nằm trong chu kỳ tính thanh khoản thấp. Từ tháng 7 đến 11, lượng tiêu thụ condotel trên cả nước chỉ dao động từ 100 đến dưới 400 mỗi tháng dù lượng hàng tồn kho sản phẩm này tới nay ước tính là hàng ngàn sản phẩm.
7. Hà Nội sẽ phát triển hai thành phố trực thuộc để tạo cực tăng trưởng mới
Thành ủy Hà Nội đã ban hành Kết luận 100-KL/TU, trong đó có những nội dung đáng chú ý về nhiệm vụ điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 cùng Đề án quản lý, sử dụng và khai thác hiệu quả tài sản công của thành phố Hà Nội giai đoạn 2022 – 2025, định hướng giai đoạn 2026 – 2030.
Để bảo đảm tính khả thi và hiệu quả của nhiệm vụ này, Ban Cán sự Đảng Ủy ban nhân dân thành phố đã chỉ đạo tổng hợp và tiếp thu ý kiến tham gia, đóng góp trước khi trình Bộ Xây dựng thẩm định, cũng như báo cáo trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
Theo đó, nhiệm vụ quy hoạch cần phải bám sát nội dung ở các nghị quyết của Bộ Chính trị: Nghị quyết 15-NQ/TW ngày 5/5/2022, Nghị quyết 06-NQ/TW ngày 24/01/2022; Nghị quyết 30-NQ/TW ngày 23/11/2022.
Hơn nữa, quán triệt quan điểm phát triển Thủ đô “Văn hiến – Văn minh – Hiện đại” và tính toán những điều kiện về hạ tầng để góp phần đẩy mạnh liên kết vùng trong phát triển kinh tế – xã hội của Hà Nội, Trong tương lai, thủ đô Hà Nội sẽ phát triển 2 thành phố trực thuộc là Bắc sông Hồng (Mê Linh – Sóc Sơn – Đông Anh) và Tây Hà Nội (Hòa Lạc – Xuân Mai). Đây chính là tiền đề tạo cực tăng trưởng mới để phát triển kinh tế – xã hội với các khu vực phía Bắc, phía Tây và phía Đông của thành phố.
Thành ủy Hà Nội cũng đề nghị tiếp tục nghiên cứu định hướng phát triển với khu vực nông thôn gắn với bảo tồn và phát huy giá trị văn hóa truyền thống của làng quê Bắc bộ. Đồng thời quan tâm phát triển các huyện phía Nam, vùng xa và giáp ranh với những tỉnh khác như Ứng Hòa, Phú Xuyên, Ba Vì, Mỹ Đức tránh hình thành “vùng trũng” về phát triển của thành phố.
—————-
Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:
- Website: RICH NGUYEN
- Youtube: RICH NGUYEN
- Fanpage: Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen