Làn sóng nợ lương, sa thải nhân sự bất động sản trầm trọng mùa cận Tết; Ngân hàng chật vật xử lý nợ xấu khi thị trường bất động sản khó khăn; Vụ địa ốc Alibaba: Đề nghị mức án chung thân với Nguyễn Thái Luyện; Thị trường bất động sản kỳ vọng khơi dòng vốn và cung hàng; Nới room tín dụng: Doanh nghiệp thận trọng tính toán lãi suất; Hải Phòng tăng tốc phát triển kinh tế – xã hội; “Mở đường lớn” cho M&A. Đây là những nội dung đáng chú ý trong phần điểm tin bất động sản ngày 23/12/2022 cùng Rich Nguyen.

1. Làn sóng nợ lương và sa thải nhân sự BĐS trầm trọng mùa cận Tết

Đầu tháng 11 năm 2022, tình trạng giảm lương và sa thải nhân sự ở một công ty địa ốc phía Nam dao động từ 15 – 20% thì hiện nay, con số này đã lên tới 40 – 60%. Ghi nhận cho thấy, làn sóng nhân sự và giảm lương, chuyển sang chế độ lương cộng tác viên của các chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản ngày càng rõ nét. 

Nhiều nhân sự dù không nằm trong diện sa thải nhưng cũng xin nghỉ việc do thu nhập sụt giảm và không đủ sinh sống. Với nhân viên kinh doanh thì gần như bị cắt toàn bộ lương cứng và chỉ hưởng hoa hồng khi bán được hàng. Trong bối cảnh thanh khoản “bất động” giống như hiện nay, việc sales bán được sản phẩm là điều vô cùng khó khăn. Do đó, tại các sàn giao dịch bất động sản, số lượng sales nghỉ Tết sớm về quê hoặc chuyển sang làm việc khác để kiếm sống ngày càng tăng lên.

Tình trạng ảm đạm này cũng chưa từng xuất hiện ở trong thời kỳ dịch bệnh. Hiện nay, những biến số đều phải thay đổi để thích ứng với khó khăn của thị trường. Bởi vì thực tế, có rất nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng đuối sức và trên bờ vực phá sản.

2. Ngân hàng chật vật xử lý nợ xấu khi thị trường BĐS khó khăn

Dù đã nỗ lực rao báo và hạ giá nhiều lần với tài sản đảm bảo là bất động sản để thu hồi nợ xấu nhưng vì thị trường có khó khăn khiến ngân hàng chật vật trong việc phát mãi tài sản và thu hồi nợ xấu. Phần lớn tài sản thế chấp cho những khoản nợ hiện nay đều là bất động sản vì giá nhà đất thường có xu hướng tăng trong dài hạn, giúp ngân hàng bảo đảm khả năng thu hồi vốn.

Ngoài ra, đặc tính của bất động sản là cố định nên không thể di dời như động sản. Vì vậy, ngân hàng sẽ dễ dàng thực hiện quá trình thẩm định và giám sát trong, sau khi cho vay. Hơn nữa, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản này cũng rõ ràng nên việc xác nhận chủ sở hữu hoặc người sử dụng tương đối mau chóng. 

Thế nhưng, trên thực tế, việc rao bán bđs không phải lúc nào cũng dễ dàng. Có thể thấy một điều rằng, rất nhiều bất động sản phải rao bán nhiều lần, thậm chí dù ngân hàng chấp nhận cắt lỗ và giá bán thấp hơn nhiều so với nợ gốc nhưng vẫn rơi vào tình trạng “ế khách”.

Đặc biệt, tài sản phát mại là bất động sản đi kèm với những động sản khác như máy móc, nhà xưởng, phương tiện sẽ càng khó thanh lý vì “kén” người mua. Không chỉ vậy, trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay, thanh khoản yếu thì việc thanh lý bất động sản để thu hồi nợ của ngân hàng cũng vô cùng chật vật.

3. Vụ địa ốc Alibaba: Đề nghị mức án chung thân với Nguyễn Thái Luyện

Ngày 19/12 vừa qua, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục phiên xét xử Nguyễn Thái Luyện (Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm giám đốc điều hành Công ty địa ốc Alibaba) và 22 đồng phạm về tội danh lừa đảo, chiếm đoạt tài sản, rửa tiền. Trong phiên xét xử, đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã tiến hành luận tội và đề nghị mức án với các bị cáo trong vụ án. Theo đó, Viện kiểm sát đề nghị Nguyễn Thái Luyện chịu hình phạt tù chung thân do là người chỉ đạo xuyên suốt hoạt động của Alibaba.

Bản luận tội của Viện kiểm sát khẳng định, Nguyễn Thái Luyện với vai trò là Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty địa ốc Alibaba là người chỉ đạo xuyên suốt công ty Alibaba và nhân viên trực thuộc, từ việc đi mua đất nông nghiệp tới thực hiện thiết kế sơ đồ, quyết định giá cả hàng hóa để bán cho khách hàng, dùng tiền của khách hàng. Đại diện Viện kiểm sát cũng cho rằng, Nguyễn Thái Luyện am hiểu pháp luật hơn những bị cáo khác và có kinh nghiệm trong kinh doanh bất động sản, biết quy định về bất động sản với việc phân lô tách thửa, lập dự án.

Đồng thời, Viện kiểm sát khẳng định việc tự lập dự án của Công ty địa ốc Alibaba và tự vẽ, phân lô tách thửa khi chưa xin phép, chưa được cơ quan chức năng cho phép là vi phạm pháp luật. Bởi vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý và chỉ Nhà nước mới có quyền chuyển đổi mục đích sử dụng, tách thửa đất nếu phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Cùng tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, Viện kiểm sát đề nghị Nguyễn Thái Lĩnh (Giám đốc Công ty Alibaba, em trai Luyện), Nguyễn Huỳnh Tú (nhân viên pháp lý Công ty địa ốc Alibaba) từ 16 – 18 năm tù và những bị cáo đồng phạm còn lại với Luyện trong nhóm tội danh lừa đảo chiếm đoạt tài sản bị Viện kiểm sát đề nghị từ 12 – 20 năm tù.

Nhóm tội danh rửa tiền và lừa đảo chiếm đoạt tài sản, Viện kiểm sát tổng hợp hình phạt cả hai tội danh và đề nghị Võ Thị Thanh Mai (Tổng giám đốc tài chính Công ty Alibaba, vợ bị cáo Luyện) và Nguyễn Thái Lực (em trai bị cáo Luyện) mức án 30 năm tù. Bị cáo Huỳnh Thị Kim Thắng (kế toán) bị Viện kiểm sát đề nghị từ 5 – 6 năm tù về tội rửa tiền.

XEM FULL ĐIỂM TIN BẤT ĐỘNG SẢN NGÀY 23/12/2022 CÙNG RICH NGUYEN TẠI ĐÂY:

4. Thị trường BĐS kỳ vọng khơi dòng vốn và cung hàng

Khơi thông “điểm nghẽn” vốn và nguồn cung BĐS trong năm 2023 chính là bài toán lớn được kỳ vọng là sớm có lời giảm khi năm 2022 đang dần kết thúc. Bộ Tài chính cho biết, thị trường BĐS đang đối mặt với nhiều thách thức như số lượng phát hành trái phiếu mới suy giảm, số lượng mua lại tăng và có tình trạng nhà đầu tư bán lại trái phiếu. Hơn nữa, áp lực đáo hạn trái phiếu đến và doanh nghiệp gặp khó khăn về dòng tiền để cân đối nguồn lực thanh toán những nghĩa vụ tới hạn, cũng như huy động vốn cho hoạt động sản xuất – kinh doanh.

Để hỗ trợ doanh nghiệp giải quyết những khó khăn trước mắt về thanh khoản và thanh toán trái phiếu đến hạn giai đoạn năm 2023 – 2024, Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 65/2022 về trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, trong đó đề xuất hoãn thực hiện quy định về NĐT chứng khoán chuyên nghiệp, xếp hạng tín nhiệm bắt buộc trong vòng một năm, cho phép những trái phiếu đã phát hành trước đây còn dư nợ được gia hạn tối đa hai năm, có thể chuyển đổi trái phiếu thành khoản vay hay tài sản khác để thanh toán gốc, lãi trái phiếu theo quy định của luật dân sự và pháp luật liên quan.

5. Nới room tín dụng: Doanh nghiệp thận trọng trong việc tính toán lãi suất

Mặc dù room tín dụng được nới nhưng không chỉ ngân hàng thận trọng trong việc cho vay mà cả công ty cũng thận trọng vay vốn trong bối cảnh lãi suất cao như hiện tại. Trong khi công ty sản xuất “chê” lãi suất cao thì công ty bất động sản vẫn “thèm” vốn khi những kênh tiếp cận vốn đều đang bế tắc. Nới room tín dụng sẽ làm giảm bớt áp lực với thị trường trái phiếu doanh nghiệp và tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, nhìn chung, việc tiếp cận vốn với công ty bất động sản và người mua nhà vẫn sẽ rất khó khăn bởi vì những dự án nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội trên thị trường không nhiều.

Trên thực tế, những kênh tiếp cận vốn chính của công ty bất động sản vẫn chưa có tín hiệu khởi sắc. Tín dụng BĐS nửa cuối năm 2022 hầu như không tăng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp vẫn đang tiếp tục đóng băng, đặc biệt là với công ty bất động sản. Riêng 11 tháng đầu năm nay, phát hành trái phiếu doanh nghiệp giảm 60% so với cùng kỳ năm 2021. Trong khi đó, doanh nghiệp phải mua lại đến 164.000 tỷ đồng trái phiếu trước hạn, tăng 32% so với cùng kỳ năm 2021. Trong tháng 11 năm nay, các công ty bất động sản và xây dựng đã chủ động mua lại 3.960 tỷ đồng trái phiếu trước hạn.

Trên thực tế, cùng với quyết định nới room tín dụng, Ngân hàng Nhà nước đã khẳng định thông điệp chỉ rót vốn vào những lĩnh vực ưu tiên. Với bất động sản, Ngân hàng Nhà nước chỉ khuyến khích các ngân hàng rót vốn vào dự án nhà ở phục vụ nhu cầu thực, nhà ở xã hội.

Sẽ khó có chuyện những ngân hàng được cấp room tín dụng “tuồn vốn” cho vay BĐS vì tín dụng ngân hàng đang chịu sự giám sát chặt chẽ của Ngân hàng Nhà nước. Ngoài ra, kết quả cho vay lĩnh vực ưu tiên và ổn định lãi suất trong thời gian này của ngân hàng thương mại cũng là cơ sở để Ngân hàng Nhà nước cấp room tín dụng cho năm 2023. Do đó, các ngân hàng phải hết sức thận trọng trong việc lựa chọn danh mục cho vay.

Trong bối cảnh hiện nay, không phải ngân hàng mà bản thân doanh nghiệp cũng phải hết sức cân nhắc khi vay vốn. Bởi vì tình hình kinh tế toàn cầu suy thoái và đơn hàng lao dốc.

6. Hải Phòng tăng tốc phát triển kinh tế – xã hội

Năm 2023, Hải Phòng sẽ phấn đấu đạt mức tăng trưởng GRDP là 12,7 – 13%, định hướng phát triển kinh tế – xã hội dựa trên ba trụ cột là công nghiệp công nghệ cao, thương mại và du lịch, cảng biển – logistics. Bên cạnh đó, Hải Phòng tiếp tục lấy chủ đề của năm 2023 là “Đẩy mạnh chỉnh trang, hiện đại hóa đô thị – Xây dựng nông thôn mới kiểu mẫu – Thực hiện chuyển đổi số”. 

Hải Phòng xác định 2023 là năm phải tăng tốc thực hiện những mục tiêu của kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội giai đoạn 2021 – 2025. Công nghiệp và xây dựng tăng 15,9 – 16,2%; GRDP bình quân đầu người đạt khoảng 8.150 USD; tỷ trọng công nghiệp chế biến và chế tạo trong GRDP đạt 46%; chỉ số sản xuất công nghiệp tăng khoảng 15%; tỷ trọng giá trị sản phẩm công nghiệp công nghệ cao trong công nghiệp chế biến và chế tạo đạt 54,26%. 

Tổng số vốn đầu tư toàn xã hội đạt 190.000 tỷ đồng; kim ngạch xuất khẩu đạt 31 tỷ USD, hàng hóa thông qua cảng đạt 185 triệu tấn. Thành phố xác định cần phải tập trung cao để tăng tốc đổi mới và cơ cấu lại, cũng như nâng cao năng lực, sức cạnh tranh, khả năng thích ứng, chống chịu để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Một số dự án dự kiến được khởi công tại Hải Phòng trong năm 2023 là:

• Dự án Đầu tư xây dựng Trung tâm Chính trị – Hành chính, hệ thống giao thông và hạ tầng kỹ thuật đồng bộ Khu đô thị mới Bắc sông Cấm (hơn 2.513 tỷ đồng).
• Dự án Đầu tư xây dựng Trung tâm Hội nghị – Biểu diễn, hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ Khu đô thị mới Bắc sông Cấm (hơn 2.336 tỷ đồng).
• Dự án Đầu tư xây dựng đường vành đai 2 đoạn tuyến Tân Vũ – Hưng Đạo – Bùi Viện (hơn 7.439 tỷ đồng).
• Dự án Đầu tư xây dựng cầu Lại Xuân và cải tạo, mở rộng đường tỉnh 352 (hơn 1.334 tỷ đồng).

7. “Mở đường lớn” cho dòng vốn M&A

Cụ thể hóa, hoàn thiện và đồng bộ pháp luật về đầu tư – kinh doanh, áp dụng quy định pháp luật một cách nhất quán sẽ góp phần tháo gỡ một số vướng mắc với hoạt động M&A (mua bán – sáp nhập). Từ đó mở đường đón dòng vốn này đổ vào Việt Nam mạnh mẽ hơn. 

Có rất nhiều lý do dẫn tới sự hồi phục các hoạt động M&A tại Việt Nam. Sở hữu vị trí chiến lược, lực lượng lao động cạnh tranh, lợi thế giao thông và chi phí sản xuất rẻ nên Việt Nam luôn là điểm đến đầu tư hàng đầu. Hơn nữa, với tốc độ đô thị hóa ngày một cao, Việt Nam đang nổi lên là quốc gia có tốc độ phát triển thu nhập trung bình nhanh nhất trong khu vực.

Ngoài ra, trong thời gian qua, Việt Nam đã ban hành những chính sách ưu đãi về thuế và chính sách hỗ trợ doanh nghiệp FDI. Không chỉ vậy, Việt Nam đã tham gia nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA) nên góp phần thúc đẩy mạnh mẽ cơ hội giao thương với các quốc gia khác trên toàn thế giới. Tính tới nay, Việt Nam đã là thành viên của 15 hiệp định thương mại tự do. Theo đó, sản phẩm sản xuất ở Việt Nam xuất khẩu sang những thị trường có FTA không phải chịu thuế quá cao.

—————-

Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:

• Website: RICH NGUYEN

• Youtube :  RICH NGUYEN
• Fanpage :  Rich Nguyen Academy
• Facebook diễn giả: Rich Nguyen