Trong năm qua, những vấn đề thanh khoản ngày càng trầm trọng với các nhà phát triển BĐS của Việt Nam. Những chu kỳ bùng nổ và suy thoái BĐS thường xảy ra ở thị trường mới nổi, đặc trưng chung là vì việc xây dựng quá nhiều nhà ở mới nhưng thị trường nhà ở tại Việt Nam lại thiếu nguồn cung. Vì vậy, những vấn đề dòng tiền hiện tại của các nhà phát triển BĐS không phải là do thị trường thiếu nhu cầu, mà nhu cầu sở hữu nhà ở mới tại nước ta đang vượt xa nguồn cung hàng năm của đơn vị cung cấp. Hơn nữa, mức cho vay mua nhà ở Việt Nam vẫn còn khiêm tốn, chỉ chiếm khoảng 20%/GDP.

Vấn đề chủ yếu mà các nhà phát triển BĐS đang thật sự gặp phải là khó khăn trong việc đảo nợ. Đây là điều họ phải làm để hoàn thành những dự án còn tồn đọng và khoản vay.

Vấn đề về “lỗ hổng thanh khoản” này có thể sẽ được giải quyết bằng những chính sách của Chính phủ, chứ không phải là bằng tiền ngân sách. Bên cạnh đó, liệu nợ xấu của ngân hàng sẽ tăng đáng kể trong thời gian sắp tới hay không? Sự chênh lệch lớn giữa cung – cầu với nhà ở mới tại Việt Nam liệu có ảnh hưởng gì tới câu chuyện dòng tiền vào thị trường? Hãy cùng tìm hiểu cụ thể hơn câu chuyện này trong bài viết ngày hôm nay: “Dòng tiền bất động sản quá kém phải chăng do thị trường thiếu nhu cầu?”.

1. Doanh nghiệp bất động sản “nghẹt thở” vì thiếu dòng tiền

Trong quý I/2023, nhiều nhà phát triển bất động sản đã triển khai những biện pháp giảm sâu giá bán và tăng chiết khấu (có nơi lên tới 45 – 50%) nhưng vẫn rất khó bán được hàng do hầu như không có người mua. Vì thế, doanh nghiệp rơi vào tình trạng thiếu tiền mặt, âm dòng tiền và thiếu thanh khoản nghiêm trọng.

Theo báo cáo của FiinRatings, trong quý I/2023, doanh thu của các nhà phát triển bất động sản giảm 6,46% và lợi nhuận sau thuế giảm 38,6% so với cùng kỳ năm trước. “Tổng dư nợ trái phiếu riêng lẻ đáo hạn trong quý II và quý III/2023 lần lượt ở mức 36.200 tỷ đồng và 35.400 tỷ đồng. Đây là những con số lớn đáng kể so với tổng quy mô tín dụng phục vụ kinh doanh BĐS và năng lực tín dụng của doanh nghiệp BĐS hiện nay”.

Môi trường kinh doanh bất lợi cũng khiến tốc độ bán hàng ở các dự án bị chậm lại, mặc dù đã có nhiều chính sách ưu đãi và chiết khấu “khủng”. FiinRatings cho biết, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang ghi nhận lượng hàng tồn kho lớn, chủ yếu tới từ những dự án đang xây dựng dở dang, số ngày tồn kho tăng gấp đôi từ 1000 – 1200 ngày trước năm 2020 lên 2484 ngày (gần 6 năm) vào cuối 2022.

Bên cạnh đó, chi phí tài chính tăng gấp nhiều lần trong năm 2022 cũng khiến lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp bất động sản chỉ bằng 64,91% so với năm ngoái. “Số liệu của 50 doanh nghiệp địa ốc niêm yết cho thấy tình hình tài chính chung có biểu hiện giảm sút. Chỉ số nợ vay/EBITDA tăng 1,53 lần trong khi khả năng chi trả lãi vay đã cho thấy sự tương quan nghịch và giảm 1,78% lần so với 2021”.

2. Cắt giảm mạnh nhân sự và tái cấu trúc mô hình hoạt động

Có thể thấy rằng, trong thời gian qua, nhiều nhà phát triển BĐS đã mạnh tay tái cơ cấu đầu tư, tái cấu trúc, thay đổi phương án kinh doanh, hoãn hoạt động thi công dự án, đầu tư hoặc dừng IPO. Đồng thời, các đơn vị phải thu hẹp quy mô sản xuất, thậm chí là muốn chuyển nhượng bớt dự án nhưng không tìm được nhà đầu tư. Nhiều doanh nghiệp bắt buộc phải cắt giảm nhân lực, có nơi giảm tới 50% số lao động và giảm lương 30 – 50%.

3. Sức khỏe tài chính của doanh nghiệp BĐS được đánh giá kém lạc quan?

Theo số liệu từ FiinRatings, tỷ lệ doanh nghiệp BĐS chậm trả gốc và lãi trái phiếu tới hạn đang tiếp tục tăng. Dư nợ chủ yếu tới từ những lô trái phiếu được tái cơ cấu thời gian đáo hạn. Tới ngày 17/4, thị trường bất động sản đã ghi nhận 89 tổ chức phát hành chậm thực hiện nghĩa vụ nợ trái phiếu DN với tổng giá trị hơn 110.000 tỷ đồng.

Trong khi đó, từ đầu tháng 4 tới nay, Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội cho biết, có 14 lượt doanh nghiệp đã thông báo chậm trả nợ trái phiếu. Nhóm địa ốc tiếp tục chiếm tỷ lệ cao.

4. Chuyên gia nhận định

Theo ý kiến của Diễn giả Rich Nguyen cùng các chuyên gia phân tích thị trường tại Rich Invest nhận định:

Các doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận với tín dụng trong suốt nhiều tháng qua và một số đơn vị gặp khó khăn trong việc đáo hạn trái phiếu. Đa số vấn đề bắt nguồn từ khó khăn họ đang phải đối mặt để được phê duyệt dự án vì các ngân hàng yêu cầu cung cấp tài liệu thích hợp để gia hạn các khoản vay được thế chấp bởi những dự án đó.

XEM FULL BÌNH LUẬN ĐIỂM TIN TẠI ĐÂY:

Hơn nữa:

• Một số doanh nghiệp BĐS đã xây dựng quá nhiều dự án “cao cấp” không thích hợp với người mua nhà thuộc tầng lớp trung lưu mới nổi.
• Tính thanh khoản trong hệ thống ngân hàng của nước ta hiện nay đang đặc biệt eo hẹp.
• Các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với những vấn đề cơ cấu khi tiếp cận thanh khoản.

Hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam không có đủ nguồn vốn dài hạn để hỗ trợ hoạt động tạo lập “quỹ đất”. Những mảnh đất thô không thể sử dụng để vay vốn cho tới khi được chuyển đổi thành đất ở và dự án được phê duyệt. 

Để đáp ứng huy động vốn, các doanh nghiệp BĐS đã phát hành trái phiếu kỳ hạn 2 năm, được mua bởi những nhà đầu tư nhỏ lẻ như giải pháp thay thế cho tiền gửi ngân hàng. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp đã sử dụng tiền huy động được bằng cách phát hành trái phiếu cho những mục đích khác, được nêu trong bản cáo bạch trái phiếu. Dẫn tới một số vụ bắt giữ lãnh đạo doanh nghiệp và tăng cường kiểm soát phát hành TPDN theo cơ chế mới với Nghị định số 65.

Vài tuần qua, Chính phủ và các lãnh đạo lĩnh vực bất động sản đã tăng cường thảo luận để giải quyết vấn đề với thị trường BĐS Việt Nam. Đồng thời đưa ra hàng loạt sáng kiến và đề xuất như sau:

2 tuần trước, Thủ tướng đã tổ chức hội nghị về ngành bất động sản, tập trung giải quyết những vấn đề đang cản trở lĩnh vực BĐS Việt Nam. Hội nghị có sự tham gia của các viên chức từ các bộ, ngành Chính phủ, chính quyền địa phương, giám đốc điều hành từ các doanh nghiệp BĐS lớn và ngân hàng. Ngoài ra, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã có buổi họp được công bố rộng rãi nhằm rà soát 7 dự án bị chậm triển khai vì vướng pháp lý/ quy hoạch. Trong số đó có 2 dự án do Tập đoàn Novaland làm chủ đầu tư.

Trong buổi họp đầu tiên, Thủ tướng Chính phủ cho rằng các chủ đầu tư dự án đã quá tập trung phát triển nhà ở cao cấp thay vì cung cấp nhà ở với mức giá hợp lý cho thị trường. Đồng thời yêu cầu các cơ quan Chính phủ tháo gỡ vướng mắc cản trở quá trình phê duyệt dự án. Đa số các chuyên gia BĐS Việt Nam tin rằng, quy trình phê duyệt chậm là vấn đề lớn nhất mà lĩnh vực này đang phải đối mặt. Tuy nhiên, nhiều cơ quan hiện nay đang thận trọng trong việc ký duyệt những dự án mới.

4.1. Giải quyết những vấn đề thanh khoản

Có 2 gói cho vay mới do Chính phủ hỗ trợ đã được đề xuất ở một hội nghị do Thủ tướng Chính phủ chủ trì gần đây. Mỗi gói sẽ cung cấp khoảng 5 tỷ USD tín dụng mới cho nhà phát triển bất động sản lẫn người mua nhà. Chi tiết của những gói tín dụng mới vẫn đang được thảo luận nhưng trọng tâm là tài trợ cho việc phát triển và mua nhà ở giá rẻ. Những chương trình này có thể được quản lý thông qua các NHTM nhà nước với nguồn tiền được rót trực tiếp từ NHNN.

Bên cạnh đó, những quy định mới của Chính phủ về thị trường TPDN của Việt Nam vào năm 2022 đã ảnh hưởng tới khả năng tái cấp vốn/ đáo hạn TPDN của các doanh nghiệp BĐS. Tuy nhiên, những thảo luận về việc sửa đổi Nghị định số 65 có thể giúp giảm bớt một số hạn chế mới. Chẳng hạn như các doanh nghiệp BĐS có thể hoàn trả 1 tỷ lệ đáng kể trong số TPDN sắp đáo hạn dưới hình thức BĐS/ cổ phiếu mới phát hành. Hơn nữa, việc thực hiện những hạn chế với các nhà đầu tư nhỏ lẻ mua trái phiếu mới phát hành có thể sẽ được hoàn lại 1 năm.

4.2. Thiếu hụt thanh khoản trong hệ thống ngân hàng

Lãi suất cho vay mua nhà ở Việt Nam hiện nay đang trên 12%, con số này là quá cao với một số người đang dự định mua nhà, trong khi lãi suất gửi tiết kiệm ở các ngân hàng tư nhân tại Việt Nam hiện nay là hơn 8% với tiền gửi 1 năm. Do đó, các nhà đầu tư bất động sản thường mua căn hộ để kiếm lời thì giờ đây lại chọn gửi tiền vào ngân hàng.

Việc giảm lãi suất tiền gửi tiết kiệm 6 – 12 tháng và sự mất giá của đồng Việt Nam có thể khiến nhiều người chuyển sang đầu tư BĐS cho thuê, cổ phiếu. Tuy nhiên, lượng tiền gửi ở trong ngân hàng có thể khó giảm nhiều vào năm 2023 vì tăng trưởng tín dụng cao hơn tăng trưởng tiền gửi trong 3 năm qua. Hơn nữa, tỷ lệ cho vay trên tiền gửi trong toàn hệ thống tại Việt Nam sẽ đạt gần 100% vào cuối năm 2022.

Chính phủ có thể giúp đẩy nhanh quá trình hạ hệ số cho vay trên tiền gửi trên toàn hệ thống bằng cách bơm thêm thanh khoản vào thị trường bằng những cách sau:

• Xây dựng lại dự trữ ngoại hối của ngân hàng nhà nước, điều này có thể bơm khoảng 20 tỷ USD vào nền kinh tế trong năm nay
• Tài trợ cho những gói cho vay khoảng 10 tỷ USD do Chính phủ hỗ trợ như đề cập ở trên qua NHNN
• Chính phủ hiện có hơn 20 tỷ USD đầu tư cho cơ sở hạ tầng chưa được giải ngân ở NHNN và có thể dùng 1 phần trong số đó để đáp ứng mục tiêu 30 tỷ USD cho phát triển cơ sở hạ tầng trong năm 2023.

Kỳ vọng tăng trưởng GDP danh nghĩa của Việt Nam sẽ tăng khoảng 10% và dự báo rằng điều này có thể thu hút khoảng 40 tỷ USD tiền gửi tiết kiệm ngân hàng trong năm nay. Nếu Chính phủ bơm thêm 40 – 50 tỷ USD thanh khoản vào nền kinh tế, nó sẽ dẫn tới tăng trưởng tiền gửi ngân hàng vượt tăng trưởng cho vay toàn hệ thống khoảng 3% và làm giảm lãi suất huy động tại Việt Nam, với tăng trưởng cho vay đạt 13% so với mức tăng trưởng tiền gửi đạt 16%.

Nhìn chung, mặc dù các doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam đã tìm được giải pháp trong việc huy động vốn qua phát hành trái phiếu kỳ hạn 2 năm. Tuy nhiên, họ đang gặp phải khó khăn trong việc đảo nợ và trả những khoản vay. 

Vấn đề “lỗ hổng thanh khoản” này có thể sẽ được giải quyết qua các chính sách của Chính phủ chứ không phải là bằng tiền ngân sách. Tuy nhiên, không nên lo ngại về tình trạng nợ xấu của ngân hàng tăng đáng kể, bởi vì khả năng giảm giá nhà ở là vô cùng hạn chế khi có sự chênh lệch lớn giữa cung – cầu với nhà ở mới tại Việt Nam. Để giải quyết vấn đề này, Chính phủ cần phải đưa ra những chính sách hỗ trợ hợp lý để giúp các doanh nghiệp BĐS hoàn thành các dự án và trả nợ.

Các nhà đầu tư cá nhân cũng nên rút ra những bài học cho mình trong quá trình tham gia thị trường bất động sản này:

Khi đi đầu tư, ai cũng nghĩ mình chỉ thiếu vốn thôi. Tuy nhiên, sự thật lại là bạn không chỉ cần tiền mà còn cần có nhiều yếu tố khác để thành công. Và có 8  yếu tố đó bao gồm kiến thức, kinh nghiệm, thông tin, đội nhóm, quan hệ, hệ thống, uy tín và tiền. Tiền chỉ là một trong các yếu tố quan trọng và không phải là yếu tố duy nhất. Việc đầu tư thành công đòi hỏi sự kết hợp tốt giữa các yếu tố này. Điều này đặc biệt đúng trong lĩnh vực bất động sản, nơi mà thành công phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác nhau, từ việc có kiến thức về thị trường địa phương, đến việc có quan hệ tốt với các đối tác địa phương và có hệ thống quản lý hiệu quả. Do đó, khi đầu tư, cần phải xem xét và đánh giá toàn diện các yếu tố để đảm bảo rằng đầu tư của mình có thể thành công. Đó cũng chính là ý nghĩa ẩn sâu sau câu nói của Rich Nguyen:

ĐỪNG CỐ HUY ĐỘNG TIỀN, BẠN KHÔNG PHẢI CHỈ THIẾU TIỀN ĐỂ ĐẦU TƯ??

—————-

Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:

• Website: RICH NGUYEN
• Youtube: RICH NGUYEN
• Fanpage: Rich Nguyen Academy
• Facebook diễn giả: Rich Nguyen