Thị trường bất động sản Nhật Bản hiện đang tồn tại một nghịch lý: Tokyo tăng nóng còn nông thôn thì nhiều nhà bỏ không. Nguyên nhân nào dẫn tới thực trạng này? Giải đáp chi tiết sẽ có trong bài viết dưới đây.

Bất động sản Tokyo tăng nhiệt

Tại quận Shibuya, những tòa nhà chọc trời và chung cư hạng sang trở thành biểu tượng cho cơn sốt bất động sản Tokyo, nơi giá nhà leo thang nhanh chóng.

Theo Viện Nghiên cứu kinh tế bất động sản Nhật Bản, năm 2024 giá trung bình căn hộ mới ở 23 quận trung tâm đạt 111,81 triệu yên (khoảng 760.000 USD), còn giá trung vị là 89,4 triệu yên, tăng 9% so với năm trước. Tính từ 2021 đến 2025, giá trung vị đã tăng tới 64%, vượt xa mức tăng 26% của toàn khu vực đại Tokyo. Trong khi đó, thu nhập của người dân không theo kịp tốc độ tăng giá.

Giới chuyên gia cho rằng giá bất động sản tăng mạnh do nhiều yếu tố: chi phí xây dựng và nhân công leo thang, đồng yên yếu, cùng định giá thấp so với các thị trường quốc tế, khiến dòng vốn ngoại đổ vào mạnh. Cơn sốt này cũng đã thu hút sự chú ý của chính giới Nhật, khi một số chính trị gia đề xuất hạn chế mua bán bất động sản của người nước ngoài.

Thực tế, khác với Australia, Canada hay Singapore, Nhật Bản hầu như không hạn chế quyền sở hữu nhà đất của người ngoại quốc. Khảo sát của Mitsubishi UFJ Trust & Banking (3/2025) cho thấy tại các quận trung tâm như Chiyoda, Shibuya, Minato, khoảng 20–40% căn hộ mới được bán cho khách nước ngoài. Một số chuyên gia thậm chí đề xuất áp dụng “thuế nhà bỏ trống” để hạn chế tình trạng đầu cơ.

Tuy nhiên, theo bà Makoto Sakuma (NLI Research Institute), không chỉ nhà đầu tư ngoại mà cả người dân và giới đầu tư trong nước cũng đang góp phần đẩy giá. Dù Ngân hàng Trung ương Nhật Bản đã chấm dứt chính sách lãi suất âm từ tháng 3/2024, mặt bằng lãi suất thực tế vẫn thấp, thanh khoản dồi dào và phần lớn chảy vào bất động sản đô thị, khiến thị trường tiếp tục nóng lên.

Nhiều nhà ở nông thôn Nhật đang bị bỏ không

Trong khi dân số Tokyo tiếp tục tăng, dân số toàn Nhật Bản lại giảm dần từ năm 2008, tạo nên khoảng cách lớn về nhu cầu nhà ở giữa đô thị và nông thôn. Trái ngược với thị trường bất động sản sôi động ở thành phố lớn, năm 2023 cả nước ghi nhận khoảng 9 triệu căn nhà bị bỏ trống – gọi là “akiya”, phần lớn tập trung ở vùng nông thôn.

Dù có thể mua với giá rẻ, nhiều “akiya” không đáp ứng nhu cầu của người mua trong nước. Không ít căn xuống cấp nghiêm trọng, xa trung tâm việc làm và dịch vụ, cần cải tạo tốn kém từ 20.000 đến 300.000 USD. Bên cạnh đó, quan niệm văn hóa né tránh nhà cũ cùng chính sách hỗ trợ hạn chế khiến việc hồi sinh “akiya” càng khó khăn.

Ông Parker Allen, đồng sáng lập nền tảng Akiya & Inaka chuyên kết nối người mua nước ngoài với các ngôi nhà bỏ hoang, cho biết: “Ở nông thôn, tình trạng trì trệ rất lớn, giá nhà không tăng và hầu như không bán được”.

Nếu “akiya” ít hấp dẫn với người Nhật, thì lại thu hút sự quan tâm của người mua quốc tế nhờ giá thấp, kiến trúc truyền thống và sự lãng mạn trong việc phục hồi nhà cổ. Ông Allen nhấn mạnh, nếu Nhật áp dụng hạn chế quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài, thì nên tập trung vào thị trường đô thị – nơi sự cạnh tranh với người dân bản địa gay gắt nhất – thay vì các khu vực nông thôn vốn đang dư thừa nhà ở.

Trên đây là tin tức nghịch lý bất động sản ở Nhật: Tokyo tăng nóng, nông thôn nhiều nhà bỏ không, hy vọng đã mang đến quý độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao từ diễn giả, nhà huấn luyện chiến lược Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:

RICH NGUYEN ACADEMY

Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội

Hotline: 1900 999979

Email: info.richnguyen@gmail.com

Website: https://rna.richnguyen.vn/