Hiện tượng “đô thị ma” tại Trung Quốc cho thấy hậu quả của quy hoạch vượt nhu cầu, đầu cơ và hạ tầng thiếu đồng bộ. Việt Nam đang xuất hiện nhiều dấu hiệu tương tự. Trong The Rich Show số 94, hai chuyên gia Rich Nguyen và Trần Đạt sẽ phân tích, nhận định nguyên nhân, hệ quả nếu nguy cơ đô thị ma xảy ra và khuyến nghị để nhà đầu tư đầu tư an toàn, phát triển bền vững.

The Rich Show số 95: Nguy cơ đô thị ma và hồi chuông cảnh tỉnh cho bất động sản Việt Nam

Nhiều khu đô thị chục tỷ USD của Trung Quốc rơi vào cảnh đô thị ma

Tại Trung Quốc, những khu đô thị quy mô hàng chục tỷ USD từng được kỳ vọng trở thành “thiên đường sống” cho hàng trăm nghìn cư dân, nay lại rơi vào cảnh “đô thị ma”. Biệt thự xa hoa nhưng vắng bóng người, đường phố cỏ mọc um tùm, trung tâm thương mại đóng cửa. Thực tế này phản ánh mặt trái của sự phát triển nóng, khi quy hoạch vượt xa nhu cầu thực tế, cộng hưởng với làn sóng đầu cơ và bong bóng bất động sản.

Việt Nam đang trong giai đoạn đô thị hóa nhanh với hàng loạt khu đô thị mới tại các thành phố lớn và vùng ven. Bên cạnh các dự án sôi động, đã xuất hiện những dãy biệt thự, nhà liền kề bị bỏ hoang, nhiều tòa nhà tái định cư hàng chục năm không có người ở. Không ít khu đô thị và quỹ nhà tái định cư ở Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh đã hoàn thiện từ lâu nhưng tỷ lệ cư dân về ở rất thấp, có nơi sau 10–20 năm vẫn chỉ lấp đầy ở mức khiêm tốn. Tại TP.HCM, các khu như Tăng Long, Cát Lái hay nhiều quỹ nhà tái định cư đang xuống cấp do để trống quá lâu; ở Hà Nội, các khu Vườn Cam, Nam An Khánh, Dương Nội cũng rơi vào tình trạng thưa vắng dù hạ tầng cơ bản đã đầu tư. Trước nguy cơ “đô thị ma” có thể lan rộng, chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần tỉnh táo, thẩm định kỹ nhu cầu thực và pháp lý để hạn chế rủi ro trong quá trình rót vốn.

Chuyên gia cảnh báo nguy cơ đô thị ma tại Việt Nam

Nhiều khu đô thị và quỹ nhà tái định cư ở Việt Nam đã xây xong nhưng vẫn vắng người, cho thấy nguy cơ đô thị ma không còn là chuyện xa vời. Chuyên gia Trần Đạt chỉ ra một chuỗi nguyên nhân dẫn tới tình trạng này: cơ chế bồi thường – tái định cư chưa hợp lý khiến người dân nhận tiền thay vì về ở; dự án đặt xa trung tâm, kết nối kém và thiếu dịch vụ thiết yếu; hạ tầng – tiện ích nội khu làm nửa vời nên không tạo “nhựa sống”; sản phẩm bị đầu cơ, mua để giữ khiến khu ở “đẹp mà lạnh”; chất lượng và quy hoạch chưa phù hợp; pháp lý, nhất là khâu cấp sổ, chậm trễ; và tư duy quy hoạch chạy theo lợi nhuận, chưa bám nhu cầu ở thực.

Chuyên gia Rich Nguyen nhận định, khi nguồn lực xã hội dồn quá nhiều vào đất, khu vực sản xuất và dịch vụ giá trị gia tăng bị “khát vốn”, tạo lệch pha tăng trưởng. Những khu đô thị vắng người trở thành sự lãng phí đất đai và hạ tầng, làm xấu mỹ quan, phát sinh chi phí bảo trì và quản lý trật tự. Trong bối cảnh 2025 vẫn còn nhiều dự án khởi công mới, lượng hàng cũ chưa hấp thụ hết làm gia tăng rủi ro chồng chất nguồn cung nếu sức mua và chất lượng vận hành không cải thiện đồng bộ.

Trước nguy cơ đô thị ma có thể xảy ra với thị trường bất động sản Việt Nam, chuyên gia Rich Nguyen khuyến nghị các nhà đầu tư cần bắt đầu bằng nghiên cứu thị trường ở cấp địa bàn, đánh giá năng lực hấp thụ dựa trên việc làm, dân số, thu nhập và tiến độ hạ tầng. Việc hiểu vĩ mô và chu kỳ là bắt buộc để chọn đúng thời điểm vào – ra, tối ưu chi phí vốn, dòng tiền và lãi vay. Nhà đầu tư nên ưu tiên sản phẩm thiết yếu, pháp lý rõ ràng và tiện ích sống đã hình thành, chú trọng tầm giá phù hợp túi tiền số đông để đảm bảo thanh khoản tự nhiên, đồng thời vào – ra theo chu kỳ vĩ mô thay vì chạy theo “sóng mù”.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư phải chuyển trọng tâm từ “bán cho hết” sang “lấp đầy bằng cư dân thật”: hoàn thiện pháp lý, hạ tầng – tiện ích trước khi bán, kích hoạt sớm trường học, y tế, thương mại để hút cư dân tiên phong. Cơ quan quản lý siết kỷ luật quy hoạch, chỉ phê duyệt gắn với nhu cầu ở thực và trục giao thông – việc làm; rút ngắn thủ tục cấp sổ; thiết kế lại chính sách tái định cư đủ thuận tiện để người dân muốn về ở.

Như vậy, đô thị ma không tự nhiên xuất hiện; nó là kết quả của quy hoạch lệch cầu, hạ tầng – pháp lý thiếu đồng bộ và đầu cơ lấn át an cư. Giải pháp đúng là tái cân bằng về phía nhu cầu thực, nâng chất lượng vận hành và kỷ luật thị trường, để mỗi khu đô thị là nơi sống thật chứ không phải một phông nền bỏ trống. Để hiểu hơn về nguy cơ đô thị ma tại Việt Nam, quý độc giả vui lòng nhấn xem thêm video The Rich Show số 95 bên trên.

>> The Rich Show số 94: “Nghịch lý dân thiếu nhà ở, dự án vẫn bỏ hoang – Đâu là lối thoát?

Nhấn theo dõi kênh YouTube RICH NGUYEN ngay hôm nay để không bỏ lỡ bất kỳ tập phát sóng mới nhất nào của The Rich Show!

Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:

RICH NGUYEN ACADEMY

Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội

Hotline: 1900 999979

Email: info.richnguyen@gmail.com

Website: https://richnguyen.vn/

Facebook: Rich Nguyen Academy