Thị trường bất động sản Hà Nội đang diễn biến trái chiều khi giá đất nền hạ nhiệt ở nhiều nơi nhưng giá căn hộ chung cư vẫn tiếp tục tăng. Đáng chú ý là số lượng căn hộ cao cấp được chào bán và giao dịch thành công chiếm đến 75%, căn hộ chung cư tầm trung chỉ chiếm 25% và không có căn hộ bình dân. Còn trên thực tế, phân khúc giá rẻ và hạng trung mới là sản phẩm có nhu cầu cao nhất của những người ở thực.

1. Đất nền ở thị trường bất động sản Hà Nội đang hạ nhiệt

Ở thị trường Hà Nội, một số địa bàn nằm ở vùng sốt đất vào đầu năm 2021 như Quốc Oai, Thạch Thất, Gia Lâm, Hoài Đức,… mức độ quan tâm tới đất nền giảm khoảng 20 – 30%. Ngay cả khu vực nội thành được đánh giá là “hot” nhất như Hoàn Kiếm, Tây Hồ, Đống Đa, Long Biên, Hai Bà Trưng, mức độ quan tâm đến nhà ở riêng lẻ cũng giảm tương ứng 28%, 24%, 11%, 25% và 15%.

2. Thời của chung cư lên ngôi

Trái ngược với sự trầm lắng và ảm đạm của đất nền, căn hộ chung cư ở Hà Nội ghi nhận giá bán leo thang. Theo báo cáo, phân khúc căn hộ chung cư đã lập đỉnh trong quý II/2022. Trung bình giá bán thứ cấp khoảng 1.293 USD/m2, tăng khoảng 9% so với cùng kỳ năm 202, cao hơn nhiều so với ngưỡng tăng ở thị trường thành phố Hồ Chí Minh (tăng 4 – 5%).

Những dự án chung cư cao cấp ở một số quận trung tâm như Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình ghi nhận mức tăng hơn 10% theo năm. 

Nhu cầu tìm thuê căn hộ chung cư tăng 6%. Nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư tăng lần lượt là 4% và 6% với phân khúc trung cấp, cao cấp, đồng thời giảm nhẹ 3% ở phân khúc bình dân. Giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho biết: Ở thị trường bất động sản Hà Nội, căn hộ chung cư giá thấp đã biến mất hoàn toàn từ đầu năm 2021. Trong 6 tháng đầu năm 2022, phân khúc căn hộ cao cấp chiếm đến 55% nguồn cung mới của thị trường. Tuy nhiên, xét về tổng nguồn cung mới, các phân khúc này giảm khoảng 40% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung giảm sút và sự trượt giá vật liệu xây dựng đã đẩy giá nhà ở tăng cao.

Khảo sát thực tế cho thấy rằng, 40 – 60 triệu đồng/m2 là mức giá phổ biến với căn hộ chung cư mới bàn giao hoặc dự kiến bàn giao trong thời gian tới hoặc cả những dự án được đưa vào sử dụng 3 – 5 năm. Chẳng hạn, ở khu vực Nhân Chính, Thanh Xuân Trung (quận Thanh Xuân), phường Yên Hòa, Trung Kính (quận Cầu Giấy), căn hộ tầm trung đã đi vào sử dụng 3 – 5 năm đều có mức giá được rao bán 42 – 50 triệu đồng/m2.

Hoặc trên trục đường Lê Văn Lương, con đường nhồi nhét các tòa chung cư nhiều nhất ở Hà Nội, chủ đầu tư của dự án vẫn đang giới thiệu những căn hộ có giá từ 80 triệu đồng/m2. Với phân khúc thấp hơn, những dự án xung quanh khu vực này đều có giá trên 60 triệu đồng/m2.

Ở khu vực nội đô, khách hàng không khỏi choáng váng với giá bán căn hộ ở Chung cư Diamond Park Plaza (16 Láng Hạ, Ba Đình). Một số căn hộ chung cư đã xây thô xong và đang hoàn thiện nội thất được chào bán từ 90 – hơn 100 triệu đồng/m2.

Một số dự án khác ở các quận ven đô như Nam Từ Liêm hoặc huyện Hoài Đức có giá bán khá cao trên 50 triệu đồng/m2. Nói về sự tăng giá mạnh của căn hộ chung cư ở Hà Nội thời gian gần đây, các chuyên gia bất động sản cho rằng đây là điều tất yếu. Ở thời điểm nguồn cung hạn chế, giá nguyên vật liệu đầu vào tăng, lãi vay thực hiện dự án bất động sản tăng lên buộc giá bán căn hộ tăng cao.

Trên thực tế, gần đây không có dự án chung cư mới nào được cấp phép. Nguồn cung cho thị trường chủ yếu tới từ những dự án đang được triển khai và có xu hướng giảm. Đây là một trong những nguyên nhân hàng đầu dẫn đến tình trạng giá nhà chung cư liên tục tăng.

Theo dự báo của các chuyên gia, chung cư ở Hà Nội vẫn có khuynh hướng tăng giá trong những tháng cuối năm 2022. Tuy nhiên, sức mua khó đạt được sự mạnh mẽ như thời gian trước vì thu nhập bình quân của người dân chưa bắt kịp được với mức độ tăng giá của bất động sản. Bên cạnh đó, nhóm đối tượng dùng đòn bẩy tài chính đang gặp nhiều khó khăn hơn vì chính sách hỗ trợ cho vay bất động sản đang được kiểm soát nghiêm ngặt.

—————-

Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:

• Youtube :  RICH NGUYEN
• Fanpage :  Rich Nguyen Academy
• Facebook diễn giả: Rich Nguyen