Mua chung cư mini tưởng chừng là khoản đầu tư an toàn, nhưng nếu không cẩn trọng, bạn có thể gặp phải những rủi ro lớn. Từ pháp lý dự án, chất lượng xây dựng đến khả năng thanh khoản, mỗi yếu tố đều ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận và sự an toàn tài chính. Hãy cùng tìm hiểu 3 rủi ro quan trọng mà mọi nhà đầu tư đều cần biết trước khi xuống tiền!
Chung cư mini là gì?
Hiện nay, chưa có một văn bản pháp luật nào quy định, giải thích rõ về chung cư mini là gì. Do đó, cách định nghĩa, giải thích về khái niệm này hiện có rất nhiều.
Tại Luật Nhà ở 2023 mới nhất, Quốc hội có giải thích khái niệm nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.
Đồng thời, tại khoản 1 Điều 57 Luật Nhà ở 2023, Quốc Hội đã quy định các cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
– Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ;
– Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.
Như vậy, nếu dựa trên kết cấu xây dựng thì có thể hiểu chung cư mini là một tòa nhà:
– Có từ 02 tầng trở lên, mỗi tầng lại được thiết kế để bán, cho thuê mua, hoặc kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ.
– Có từ 02 tầng trở lên, có từ 20 căn hộ trở lên được dùng để cho thuê.
Tuy nhiên, về cơ bản thì chung cư mini đều có diện tích nhỏ hơn so với chung cư thông thường, được thiết kế và xây dựng theo kiểu khép kín và đáp ứng một số tiêu chuẩn theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành.
Các căn hộ của chung cư mini được thiết kế và xây dựng theo kiểu khép kín, bao gồm phòng ở riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm, khu bếp riêng,…
3 rủi ro khi mua chung cư cần lưu ý
Chính bởi hiện nay do chưa có quy định cụ thể về chung cư mini, chưa xây dựng hành lang pháp lý chặt chẽ đối với loại hình nhà ở này mà dẫn đến việc người mua nhà chung cư mini sẽ phải chịu nhiều thiệt thòi về quyền lợi. Dưới đây là 3 rủi ro khi mua chung cư mà mọi người dân, nhà đầu tư đều cần lưu ý và cẩn trọng:
Người mua khó được cấp Giấy chứng nhận
Như đã trình bày ở các phần trên, hiện nay chưa có văn bản nào quy định cụ thể về chung cư mini. Nếu căn cứ theo Luật Nhà ở 2023 thì có hai quan điểm sau: Xác định chung cư mini là nhà ở riêng lẻ và xác định chung cư mini là một loại nhà chung cư.
– Trường hợp xác định chung cư mini là một loại chung cư:
Theo quy định, để xây dựng một chung cư phải xin giấy phép xây dựng và đảm bảo quy định về diện tích cũng như quy hoạch chi tiết và quy hoạch đô thị. Tuy nhiên trên thực tế, địa điểm xây dựng những căn chung cư mini thường là trong ngõ nhỏ và nằm xen lẫn trong khu dân cư.
Do đó, những căn chung cư mini này thường không đảm bảo tiêu chuẩn quy hoạch, tiêu chuẩn xây dựng và vấn đề liên quan đến hồ sơ pháp lý như giấy phép xây dựng,… nên sẽ khó được cấp Giấy chứng nhận.
– Trường hợp xác định chung cư mini là nhà ở riêng lẻ:
Theo khoản 3 Điều 42 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, việc cấp Giấy chứng nhận từng căn hộ đối với người mua, thuê mua nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Tuy nhiên, trên thực tế lại rất ít các căn hộ chung cư mini đủ điều kiện được cấp sổ riêng lẻ vì những căn chung cư mini này thường được xây dựng tại những địa điểm chật hẹp, không đảm bảo về diện tích xây dựng, diện tích mặt sàn hay những kỹ thuật xây dựng, về phòng cháy chữa cháy,… Hơn thế nữa, có nhiều chung cư mini còn xây dựng vượt quá số tầng cho phép.
Tóm lại, dù được xác định là nhà chung cư hay nhà ở riêng lẻ thì những chung cư mini trên thực tế thường không đảm bảo điều kiện xây dựng theo quy định. Do đó việc cấp Sổ riêng cho từng căn hộ là rất khó khăn. Khi đó, người mua nhà dù đã xuống tiền nhưng khó được công nhận quyền sở hữu.
Khó mua bán, chuyển nhượng, tặng cho
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là một trong những giấy tờ quan trọng không thể thiếu khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai, nhà ở.
Trong khi đó, thông thường, một tòa chung cư mini chỉ có một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp cho chủ sở hữu mảnh đất đó. Vì thế, nếu người mua nhà không được công nhận quyền sở hữu đối với căn hộ riêng lẻ và không được cấp Sổ hồng thì sẽ không được mua bán, chuyển nhượng hay tặng cho căn hộ. Hợp đồng mua bán căn hộ sẽ bị coi là vô hiệu.
Tiềm ẩn rủi ro cháy nổ
Các tòa chung cư mini thường được xây dựng xen lẫn trong khu dân cư với diện tích nhỏ hẹp, do vậy yêu cầu về phòng cháy chữa cháy thường không được đảm bảo.
Hiện nay, theo Điều 7 Nghị định 136/2020/NĐ-CP nhà ở riêng lẻ từ 02 tầng trở lên phải đảm bảo các điều kiện về phòng cháy chữa cháy dưới đây:
– Phải đảm bảo an toàn phòng cháy, chữa cháy khi bố trí hệ thống điện, bếp đun nấu, nơi thờ cúng.
– Để các chất dễ cháy, nổ phải xa nguồn lửa, nguồn nhiệt;
– Chuẩn bị đầy đủ các điều kiện, phương tiện để sẵn sàng chữa cháy như bình cứu hoả…
– Chủ hộ gia đình tổ chức thực hiện và duy trì trong suốt quá trình hoạt động những công việc trên để luôn sẵn sàng phòng cháy, chữa cháy nếu cần…
>> Quy định thủ tục mua bán nhà đất chuẩn pháp lý 2025
Trên đây bài viết đã giải đáp chi tiết 3 rủi ro khi mua chung cư mini mà mọi nhà đầu tư đều cần phải biết, hy vọng đã mang tới độc giả nhiều thông tin hữu ích. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao từ diễn giả, nhà huấn luyện chiến lược Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://rna.richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy