Năm 2025, các thủ tục liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công chứng hợp đồng, nộp thuế, sang tên sổ đỏ có nhiều điểm mới theo Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn. Bài viết dưới đây sẽ cập nhật đến độc giả quy định thủ tục mua bán nhà đất chuẩn pháp lý hiện nay.
Người mua bán nhà đất cần kiểm tra thông tin cẩn thận

Kiểm tra thông tin khi mua bán nhà đất là việc làm cần thiết để hạn chế tối đa rủi ro có thể xảy ra. Dưới đây là một số thông tin qua trọng người mua bán nhà đất cần kiểm tra kỹ:
Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng nhà đất
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, Quốc Hội quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận quyền, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
– Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
– Trong thời hạn sử dụng đất;
– Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Về điều kiện mua bán nhà ở, khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định như sau:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp sau đây gồm: Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản; Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công; Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; Nhận thừa kế nhà ở; Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ. Lưu ý rằng, dù không có Giấy chứng nhận nhưng phải có giấy tờ khác chứng minh.
– Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
– Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
– Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Kiểm tra sổ đỏ thật – giả, quy hoạch, thế chấp

Để tránh mua phải nhà đất chưa có Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận giả hoặc nhà đất thuộc quy hoạch hoặc đang bị thế chấp thì người mua cần kiểm tra thông tin về nhà đất. Có nhiều cách kiểm tra nhưng chính xác nhất thì nên kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Để kiểm tra thông tin về thửa đất thì hộ gia đình, cá nhân điền đầy đủ thông tin theo phiếu yêu cầu. Sau khi điền đầy đủ thông tin thì hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo quy trình sau:
– Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu. Theo Điều 60 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân nộp phiếu yêu cầu theo một trong các cách gồm: Nộp trên Cổng thông tin đất đai quốc gia, Cổng dịch vụ công quốc gia, Cổng dịch vụ công Bộ Tài nguyên và Môi trường, Cổng dịch vụ công cấp tỉnh; Nộp trực tiếp hoặc gửi qua đường công văn, điện tín, qua dịch vụ bưu chính; Nộp thông qua các phương tiện điện tử khác theo quy định của pháp luật.
– Bước 2: Tiếp nhận và xử lý.
– Bước 3: Trả kết quả.
Theo quy định về thời hạn thực hiện, nếu nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày; trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.
Quy trình, thủ tục mua bán nhà đất chuẩn pháp lý hiện nay

Quy trình, thủ tục mua bán nhà đất chuẩn pháp lý hiện nay cần tuân thủ 4 bước cơ bản sau:
– Bước 1: Đặt cọc
Mặc dù pháp luật không bắt buộc các bên phải đặt cọc khi chuyển nhượng nhà đất nhưng thông thường người dân thường lập hợp đồng đặt cọc để “làm tin”. Để đặt cọc an toàn và hợp pháp thì người dân nên thực hiện theo hướng dẫn đặt cọc khi chuyển nhượng nhà đất.
– Bước 2: Công chứng, chứng thực
Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2014, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng nhà đất cho nhau phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
– Bước 3: Khai thuế, lệ phí
Khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Nếu các bên thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay thì nên khai thuế, lệ phí trước bạ cùng với thời điểm nộp hồ sơ đăng ký sang tên để tiết kiệm thời gian.
– Bước 4: Đăng ký sang tên
Nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân thay thì hồ sơ đăng ký biến động gồm: Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 11/ĐK; Hợp đồng chuyển nhượng; Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN; Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01; Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, lệ phí trước bạ (nếu có).
Sau khi đã chuẩn bị xong hồ sơ, các hộ gia đình, cá nhân cần tiến hành nộp hồ sơ. Theo đó, các hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu. Trường hợp không nộp tại UBND cấp xã thì hộ gia đình, cá nhân nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện. Nếu nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; nơi chưa có Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Khi hồ sơ được nộp, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiếp nhận, giải quyết hồ sơ. Thời hạn giải quyết hồ sơ là không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại UBND cấp xã (theo Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP).
Trên đây là quy định thủ tục mua bán nhà đất chuẩn pháp lý hiện hành, hy vọng đã mang tới độc giả nhiều thông tin hữu ích. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao từ diễn giả, nhà huấn luyện chiến lược Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://rna.richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy