Thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đang bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh sau nhiều năm tăng giá liên tục. Không ít chủ nhà chấp nhận giảm giá hàng trăm triệu, thậm chí cắt lỗ cả tỷ đồng nhưng vẫn khó tìm được người mua, khiến nhiều nhà đầu tư đặt câu hỏi liệu thị trường đang bước vào chu kỳ đi xuống hay chỉ đang trải qua một quá trình thanh lọc cần thiết.
The Rich Show số 170: Chung cư nội đô cắt lỗ tiền tỷ vẫn ế, điều gì đang xảy ra với thị trường BĐS?
Thị trường chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đồng loạt hạ nhiệt
Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, thị trường chung cư tại hai thành phố lớn nhất cả nước đang ghi nhận sự sụt giảm mạnh về thanh khoản. Theo số liệu được đề cập trong chương trình, quý I/2026, TP.HCM ghi nhận khoảng 4.800 giao dịch căn hộ, giảm 63% so với quý trước. Trong khi đó, Hà Nội đạt khoảng 4.000 giao dịch, giảm khoảng 60% theo quý.
Đáng chú ý, đây là lần đầu tiên trong nhiều năm cả Hà Nội và TP.HCM cùng chứng kiến sự giảm tốc trong cùng một thời điểm. Trong khi trước đây, tình trạng khan hàng và tăng giá liên tục diễn ra ở nhiều dự án thì hiện nay không ít căn hộ nội đô đã phải chấp nhận giảm giá hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc tìm kiếm khách mua.
5 nguyên nhân khiến dòng tiền đầu cơ rút khỏi thị trường chung cư
Theo nhận định của chuyên gia Trần Đạt, có 5 nguyên nhân khiến dòng tiền đầu cơ rút khỏi thị trường chung cư:
– Thứ nhất là do giá căn hộ nội đô đã tăng lên mức quá cao. Tại nhiều khu vực ở Hà Nội, giá sơ cấp đã vượt mốc 100 triệu đồng/m2 trong nhiều quý liên tiếp, khiến biên lợi nhuận của hoạt động lướt sóng ngày càng thu hẹp.
– Thứ hai là do lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao, phổ biến từ 12-14%/năm. Chi phí tài chính lớn khiến những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy khó duy trì chiến lược mua nhanh bán nhanh như trước đây.
– Thứ ba là do sự thay đổi trong hành vi của người mua. Thay vì kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn, khách hàng hiện quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực, pháp lý và khả năng khai thác lâu dài của bất động sản.
– Thư tư là bởi xu hướng dịch chuyển ra vùng ven cũng ngày càng rõ rệt. Khi giá căn hộ nội đô tăng quá cao, nhiều người bắt đầu tìm kiếm cơ hội tại các khu vực lân cận Hà Nội hoặc các tỉnh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng và Quảng Ninh với mức giá dễ tiếp cận hơn.
– Thứ năm là do nguồn cung mới tăng mạnh trong giai đoạn 2026-2028 cũng tạo thêm áp lực cho thị trường. Khi lượng sản phẩm bàn giao lớn xuất hiện cùng thời điểm thanh khoản suy giảm, khả năng hấp thụ của thị trường sẽ trở thành phép thử đối với cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư.
Cấu trúc thị trường bất động sản đang thay đổi mạnh
Theo chuyên gia Rich Nguyen, lần đầu tiên trong nhiều năm, tỷ lệ giao dịch phục vụ mục đích lướt sóng chỉ còn khoảng 4%, giảm rất sâu so với mức 30-40% của những năm trước. Trong khi đó, khoảng 67% giao dịch đến từ nhu cầu ở thực và khoảng 30% là mua để cho thuê.
Có thể thấy đây là sự thay đổi mang tính cấu trúc chứ không phải biến động nhất thời. Thị trường đang dần chuyển từ mô hình tăng trưởng dựa trên đầu cơ sang mô hình phát triển dựa trên nhu cầu thực và giá trị sử dụng lâu dài.
Một xu hướng đáng chú ý khác là thị trường thứ cấp đang dần chiếm ưu thế. Người mua ưu tiên những căn hộ đã hoàn thiện, có thể ở ngay và có mức giá hợp lý hơn thay vì chấp nhận chờ đợi nhiều năm đối với các dự án mới. Những yếu tố như pháp lý, tiến độ và khả năng sử dụng thực tế ngày càng được đặt lên hàng đầu.
Trong khi phân khúc căn hộ ghi nhận sự giảm tốc rõ rệt, đất nền lại cho thấy khả năng chống chịu tốt hơn. Theo đánh giá của chuyên gia Rich Nguyen, đất nền vẫn nhận được sự quan tâm nhờ gắn với nhu cầu tích lũy tài sản dài hạn và được hưởng lợi từ xu hướng phát triển đa cực của nhiều địa phương.
Dù thanh khoản giảm mạnh, chuyên gia cho rằng đây chưa phải là dấu hiệu của một cuộc khủng hoảng bất động sản. Ngược lại, quá trình điều chỉnh hiện nay được xem là cần thiết để tái cân bằng cung cầu, loại bỏ dòng tiền đầu cơ và đưa thị trường trở về với giá trị thực.
Người mua ở thực được xem là nhóm hưởng lợi lớn nhất trong giai đoạn hiện nay khi khả năng thương lượng giá đã tăng lên đáng kể. Nếu trước đây mức giảm chỉ vài chục đến vài trăm triệu đồng thì hiện nay nhiều giao dịch có thể thương lượng tới hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng.
Cả chuyên gia Rich Nguyen và chuyên gia Trần Đạt đều đồng quan điểm rằng thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn trưởng thành hơn sau thời kỳ tăng nóng kéo dài. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc theo đuổi chiến lược lướt sóng sẽ đối mặt với nhiều áp lực hơn, trong khi các nhà đầu tư dài hạn và người mua ở thực sẽ có thêm nhiều cơ hội.
Như vậy, sự giảm tốc của thị trường hiện nay không mang ý nghĩa tiêu cực mà là quá trình tự thanh lọc cần thiết. Khi dòng tiền đầu cơ rút lui, thị trường đang dần quay trở về giá trị thực và tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn trong tương lai. Để hiểu hơn vì sao chung cư nội đô cắt lỗ tiền tỷ vẫn ế, quý độc giả vui lòng nhấn xem thêm video The Rich Show số 170.
Nhấn theo dõi kênh YouTube RICH NGUYEN ngay hôm nay để không bỏ lỡ bất kỳ tập phát sóng mới nhất nào của The Rich Show!
Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://rna.richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy